Qu'est-ce que l'exemption Homestead - Définition, fiscalité et traitement juridique

En fait, vivre hors de la grille est rare, mais des millions de propriétaires américains peuvent vraiment se dire homesteaders. C'est parce que le gouvernement fédéral - et la plupart des gouvernements des États aussi - offrent des protections juridiques spéciales aux résidences principales des propriétaires.

Généralement appelées «exemptions de propriété familiale» (et les propriétés qu'elles protègent généralement appelées «propriétés familiales»), ces lois protègent les propriétaires-occupants contre les taxes excessives, offrent un abri aux conjoints survivants après la mort de leurs partenaires, et protéger une partie ou la totalité des fonds propres de certains types de créanciers. L'exemption du droit de propriété fédérale s'applique spécifiquement aux propriétaires qui déclarent faillite. Les exemptions de propriété familiale ont tendance à être plus larges, avec des dispositions qui protègent les propriétaires de certaines taxes foncières et, après le décès, offrent à leurs conjoints survivants et à leurs personnes à charge des protections contre les créanciers non garantis et autres demandeurs tentant de saisir leur résidence principale.

Les exemptions de propriété familiale s'appliquent généralement aux maisons unifamiliales et unifamiliales, aux condominiums et aux maisons préfabriquées situées sur des terrains appartenant au locataire ou loués par lui. Ils ne s'appliquent pas aux propriétés locatives, aux maisons de villégiature et aux autres propriétés résidentielles qui ne sont pas admissibles en tant que résidences principales.

À condition de posséder les propriétés en question, les personnes qui peuvent prouver qu'elles agissent à titre de chefs de ménage pour des propriétés dont les résidents sont des personnes à charge peuvent déclarer ces propriétés comme des propriétés familiales, peu importe leur lieu de résidence. Par exemple, si vous êtes un célibataire célibataire qui loue votre résidence principale, possède la maison de vos parents âgés à l'autre bout de la ville et assume la pleine responsabilité financière (y compris le paiement de l'hypothèque et les réparations nécessaires), vous pouvez probablement le réclamer comme une ferme. Cependant, dans tous les cas, un seul chef de ménage ou un couple marié ne peut avoir qu'une seule propriété familiale, même si elle est propriétaire ou chef de famille pour plusieurs résidences.

L'exemption du Homestead fédéral

En vertu de l'article 522 (d) (1) du US Bankruptcy Code, les propriétaires peuvent exempter une partie de la participation dans leur résidence principale de créanciers non garantis (tels que les émetteurs de cartes de crédit) dont les prêts ne sont pas garantis par les emprunteurs. propriété.

En date de 2016, la valeur en dollars de la participation exempte est plafonnée à 23 675 $ pour les personnes seules et les chefs de famille déclarant faillite, et à 47 350 $ pour les couples mariés déclarant conjointement faillite. C'est le montant qui leur est dû si les biens sont saisis et vendus pour régler les dettes impayées. Il augmente tous les trois ans pour suivre le rythme de l'inflation.

De nombreux États ont également des exemptions de propriété qui protègent les propriétaires confrontés à la faillite. Les montants de ces exemptions peuvent être supérieurs ou inférieurs à l'exemption fédérale. Les propriétaires sont généralement autorisés par la loi de l'État à choisir entre l'exemption de l'État ou fédéral.

Dans les États où l'exemption de l'État est plus généreuse, il est logique pour les propriétaires confrontés à la faillite de l'utiliser. Les états suivants sont des exemples:

• Californie : Les propriétaires célibataires et valides (avec ou sans personnes à charge) peuvent exempter jusqu'à 75 000 $; les chefs de famille vivant avec un membre de la famille peuvent exempter jusqu'à 100 000 $; et les propriétaires handicapés et âgés peuvent exempter jusqu'à 175 000 $. Ces limites s'appliquent également aux couples mariés - il n'y a pas de doublement de l'exemption en vertu de la loi californienne.
• Géorgie : La plupart des propriétaires célibataires, avec ou sans personnes à charge, peuvent exempter jusqu'à concurrence de 21 500 $. L'État prévoit un montant supplémentaire de 5 000 $ qui peut être appliqué à toute propriété, y compris l'immobilier d'habitation. L'exemption est doublée (à 43 000 $) pour les couples mariés.
• Illinois : Les propriétaires célibataires, avec ou sans personnes à charge, peuvent exempter jusqu'à 15 000 $. Les couples mariés peuvent exempter jusqu'à 30 000 $.
• Caroline du Nord : La plupart des propriétaires célibataires, avec ou sans personnes à charge, peuvent exempter jusqu'à 35 000 $. Les propriétaires âgés de plus de 65 ans dont les conjoints sont décédés peuvent exempter jusqu'à 65 000 $. Les couples mariés peuvent exempter jusqu'à 70 000 $.
• Ohio : Les propriétaires célibataires, avec ou sans personnes à charge, peuvent exempter jusqu'à 132 900 $. Les couples mariés peuvent exempter jusqu'à 265 800 $.

Comment fonctionne l'exemption Homestead en cas de faillite

Si la valeur de votre maison est inférieure à la valeur de l'exemption relative à l'État ou à la propriété fédérale, elle ne peut être vendue pour satisfaire vos créanciers en faillite.

Dans le cas le plus probable que votre maison dépasse la valeur de l'exemption Homestead, il peut être vendu en faillite. Cependant, vos créanciers ne reçoivent pas le produit intégral. Vous (ou vous-même et votre conjoint, si vous êtes marié) avez l'obligation de garder une somme forfaitaire égale à la valeur de l'exonération individuelle ou conjointe. Vous pouvez utiliser cette somme comme bon vous semble, y compris comme acompte pour une nouvelle maison ou comme dépôt de garantie dans un appartement.

Autres exemptions de propriété fédérale

En vertu de la loi fédérale, l'exemption de propriété fait partie d'un ensemble plus large d'exemptions de faillite qui protège les possessions physiques et les droits des créanciers non garantis:

• Véhicules automobiles, jusqu'à 3 775 $ en valeur d'expertise
• Bijoux, jusqu'à 1 600 $
• Articles ménagers, tels que meubles et appareils électroménagers, jusqu'à 600 $ par article et 12 625 $ en valeur globale
• Contrats d'assurance-vie, jusqu'à concurrence de 12 625 $
• Les paiements d'assurance-vie qui sont nécessaires pour votre soutien (pas de plafond spécifié)
• Médical médicalement nécessaire, légalement prescrit des aides de santé, telles que des machines à oxygène portatives (pas de bouchon spécifié)
• Avantages fédéraux, tels que la sécurité sociale et les prestations de chômage (pas de plafond spécifié)
• Paiements de pension alimentaire et de soutien qui sont nécessaires pour votre soutien (pas de plafond spécifié)
• Comptes de retraite exonérés d'impôt, avec un plafond de 1 283 025 $ sur les IRA traditionnels et Roth IRA, et aucun plafond spécifié sur d'autres types de comptes

Fait important, l'exemption de propriété familiale ne protège pas votre résidence principale contre la forclusion. Si vous devenez délinquant sur votre hypothèque, vous ne pouvez pas rester dans votre maison simplement parce que c'est votre ferme.

L'exemption Homestead peut également ne pas s'appliquer contre d'autres prêts ou des dettes garanties par votre intérêt dans votre maison, tels que les privilèges de mécaniciens et les prêts de rénovation FHA. Si vous n'êtes pas sûr si un type spécifique de dette est couvert, vérifiez auprès d'un avocat immobilier autorisé à pratiquer dans votre région.

Homestead fédéral contre State Homestead

Si votre état n'a pas sa propre exemption de propriété familiale, vous pouvez profiter de l'exemption fédérale de propriété familiale lors d'un dépôt de bilan. Cependant, la plupart des États ayant des exemptions de propriété familiale (mais pas tous) sont plus généreux que l'exemption fédérale.

C'est le cas au Massachusetts, où l'exemption de propriété familiale peut atteindre 500 000 $, selon le registre des actes du comté de Norfolk. Dans d'autres cas, l'exemption de l'État ne spécifie pas de limite en dollars. Au lieu de cela, il s'applique à une superficie spécifique, de sorte que sa générosité dépend de la valeur de la propriété sous-jacente. Par exemple, l'Iowa permet aux propriétaires de protéger l'ensemble de leurs intérêts, sous réserve d'une limite de superficie de 0, 5 acre dans les villes et villages incorporés et de 40 acres dans les zones rurales et les communautés non constituées en société.

Certains États ayant des exemptions de propriété familiale se retirent du système fédéral. Si votre pays d'origine en est un, vous devez utiliser l'exemption de propriété locale. Si votre état d'origine vous permet de choisir entre l'exemption d'état et fédérale, vous pouvez le faire - probablement en choisissant le plus généreux des deux.

Limites d'exemption en vertu de la Loi de 2005 sur la prévention de la violence et la protection des consommateurs
La Loi fédérale sur la prévention de la maltraitance et la protection des consommateurs (BAPCPA), adoptée en 2005, impose d'importantes limitations aux exemptions de la propriété familiale en matière de faillite.

Le plus important est la fermeture de la soi-disant "faille de manoir", par laquelle les individus lourdement endettés ont établi leur résidence dans des états avec des lois favorables, ont garé leur argent disponible dans les propriétés immobilières, et ont déclaré faillite peu de temps après. Cela se produisait fréquemment en Floride, où l'exemption relative à la propriété familiale était clémente.

BAPCPA a plafonné l'exemption de l'État à 155 000 $ pour les particuliers et à 310 000 $ pour les couples mariés dans les cas suivants:

• Lorsque la propriété familiale a été acquise par un transfert frauduleux au cours des 10 dernières années
• Lorsque le particulier ou le couple endetté a acheté la propriété familiale dans les 40 mois (1 215 jours) avant la déclaration de faillite, à l'exception des produits découlant de la vente de la propriété précédente du débiteur - et utilisés par la suite pour acheter leur propriété actuelle. ajouté à l'exemption Homestead
• Lorsque le débiteur a été reconnu coupable d'un crime

À l'instar de l'exemption fédérale standard relative aux propriétés familiales, l'exemption BAPCPA augmente périodiquement pour suivre le rythme de l'inflation. Il s'applique dans tous les 50 états, et remplace la loi d'état chaque fois qu'un conflit survient.

Caractéristiques communes des lois sur la propriété familiale

Alors que l'exemption fédérale relative aux propriétés familiales vise spécifiquement à protéger les propriétaires contre les créanciers non garantis en faillite, les lois sur les propriétés familiales sont plus étendues. Ils protègent généralement les chefs de famille, les couples mariés et parfois les célibataires (y compris les personnes à charge et les personnes à charge).

Ils se concentrent sur trois domaines importants:

1. Abri pour les conjoints survivants . Les lois sur la propriété familiale offrent généralement aux conjoints survivants et aux personnes à leur charge, y compris les enfants mineurs, une protection contre les réclamations de créanciers non garantis, comme les émetteurs de cartes de crédit. Ils fournissent également aux conjoints survivants et aux personnes à charge une protection contre les réclamations de l'ex-conjoint et d'autres enfants ou beaux-enfants du défunt, même si le testament du propriétaire ne précise pas que la propriété devait être laissée à la nouvelle famille. Pour demeurer admissibles à cette protection, les conjoints survivants ou leurs familles doivent fournir (et payer) les frais d'entretien et d'entretien des propriétés visées, les taxes foncières et les versements hypothécaires, s'il y a lieu. Ils doivent également maintenir la propriété comme leur résidence principale, et peuvent perdre leurs droits de propriété familiale après s'être déplacés ailleurs, même s'ils conservent les propriétés héritées.
2. Protéger les biens en cas de faillite Un créancier non garanti ne peut généralement pas forcer la vente de propriétés de propriété familiale lorsque les intérêts du propriétaire sont inférieurs aux valeurs en dollars de l'exemption de propriété familiale des lois pertinentes, ou lorsque la propriété est plus petite que les limites de superficie. Lorsque les intérêts du propriétaire sont supérieurs aux valeurs en dollars pertinentes ou aux limites de superficie, un créancier peut être autorisé à forcer une vente, mais le propriétaire a le droit de conserver le produit maximum autorisé par la loi.
3. Limitation de l'exposition aux taxes foncières . De nombreuses lois (mais pas toutes) sur les propriétés familiales limitent l'exposition des propriétaires aux taxes foncières locales en exemptant une partie de leur valeur des calculs d'évaluation fiscale. Par exemple, dans un État doté d'une exonération d'impôt foncier de 50 000 $ pour la propriété familiale, un propriétaire vivant dans une propriété familiale d'une valeur de 200 000 $ paie des impôts fonciers comme si la maison ne valait que 150 000 $. Les exemptions de taxes foncières n'affectent pas la valeur de revente des maisons, et les propriétaires conservent le droit de voter sur les impôts fonciers et les augmentations dans leurs municipalités et leurs districts scolaires, même si leurs propriétés sont totalement exonérées d'impôt. Dans certains États, certains groupes démographiques ont droit à des exonérations d'impôt foncier plus généreuses. Par exemple, selon le Texas Comptroller of Public Accounts, chaque homesteader texan a droit à une exonération de taxes foncières de 25 000 $ pour les taxes scolaires, mais les personnes handicapées et les 65 ans et plus bénéficient d'une exemption supplémentaire de 10 000 $.

Les lois sur les habitations de l'État protègent souvent les propriétaires des produits d'assurance contre les créanciers pendant une période déterminée (habituellement un à deux ans, mais potentiellement plus longue) après un événement couvert qui endommage gravement ou détruit une propriété familiale.

Principales exclusions aux lois sur la propriété familiale

Les lois Homestead ne donnent pas aux propriétaires une carte blanche aux créanciers rigides ou aux autorités fiscales locales. Certaines lois d'état sont plus généreuses que d'autres, mais aucune n'est absolue.

En plus des hypothèques et autres privilèges garantis par des intérêts dans la propriété familiale, les lois sur la propriété familiale ont tendance à ne pas protéger les propriétaires et leurs héritiers contre:

• Ventes forcées liées aux taxes fédérales, étatiques ou locales (privilèges fiscaux)
• Exécution des jugements relatifs au soutien des conjoints ou des enfants mineurs actuels ou anciens
• Satisfaction des privilèges antérieurs à la création de la propriété familiale (l'assurance titres peut souvent prévenir ce problème)
• Ventes forcées liées à la satisfaction d'un loyer foncier délinquant (cela peut se produire lorsque le propriétaire d'une maison mobile familiale accumule une dette importante envers le propriétaire du terrain où il est stationné)

De plus, les homesteaders doivent comprendre les exigences de leurs lois d'état pour la maintenance de leur ferme. Par exemple, dans certaines juridictions, même la location temporaire d'une propriété familiale constitue un abandon et peut annuler les protections accordées par les lois des États.

Exemples de lois sur la propriété familiale

Ce qui suit est un échantillon représentatif des statuts de la propriété familiale. Gardez à l'esprit que leur contenu, en particulier les valeurs monétaires, sont susceptibles de changer à mesure que de nouvelles lois sont promulguées. Pour obtenir des informations à jour sur les lois du homestead dans votre région, vérifiez auprès de votre législature d'état ou de l'autorité de logement.

Texas

• Exonération de l'impôt foncier : Tous les propriétaires du Texas peuvent réclamer une exemption de taxe scolaire de 25 000 $, réduisant la valeur imposable de leurs propriétés de 25 000 $ pour fins d'impôt de district scolaire local. Les personnes légalement handicapées et les propriétaires de plus de 65 ans peuvent demander une exemption supplémentaire de 10 000 $ pour les taxes scolaires. Les comtés du Texas sont autorisés à accorder des exemptions d'impôt foncier «optionnel» allant jusqu'à 20% (ou 5 000 $, selon le moindre) de la valeur imposable aux fins de l'impôt du comté (distinct des taxes scolaires de district). Par exemple, le comté de Harris, où se trouve Houston, offre une exonération d'impôt de comté de 20%. Les comtés peuvent offrir des exemptions optionnelles additionnelles allant jusqu'à 3 000 $ pour les homesteaders de plus de 65 ans et handicapés. Certains comtés offrent des exemptions supplémentaires pour certains groupes ou classes démographiques. Par exemple, les propriétaires du comté de Harris dont les handicaps liés au service militaire les rendent incapables de travailler peuvent réclamer une exemption de 100% sur les taxes de comté.
• Exemption de créancier : Sous réserve de l'exigence de résidence BAPCPA de 40 mois, la loi du Texas permet aux propriétaires-occupants d'exempter une valeur monétaire illimitée de la saisie par les créanciers non garantis. Dans les villes et les municipalités incorporées, une propriété exemptée ne peut pas dépasser 10 acres. Dans les régions rurales, la limite de taille est de 100 acres pour les propriétaires fonciers individuels et de 200 acres pour les familles.

Floride

• Exonération de l'impôt foncier : La loi de la Floride permet aux propriétaires d'exempter la «première» valeur imposable de 25 000 $ de toute imposition, et la «troisième» 25 000 $ de l'impôt non scolaire. Fondamentalement, une maison d'une valeur de 75 000 $ est imposée comme si elle valait 25 000 $ pour la partie non scolaire de la facture d'impôt du propriétaire, et comme si elle valait 50 000 $ pour la partie scolaire de la facture.
• Exemption de créancier : Sous réserve de l'exigence de résidence BAPCPA, la loi de la Floride permet une exemption de valeur en dollars illimitée. Dans les municipalités constituées en société, un bien exempté ne peut pas dépasser 0, 5 acre. Dans les régions non constituées en municipalités, une propriété exemptée ne peut pas dépasser 160 acres.

Massachusetts

• Exonération de l'impôt foncier : Il n'y a pas d'exemption de l'impôt foncier pour les propriétés familiales dans le Massachusetts.
• Exemption de créancier : Le Massachusetts exonère automatiquement 125 000 $ de la valeur nette de la maison de la saisie des créanciers. Les propriétaires qui déposent des déclarations d'homestead avec leur registre local des actes (enregistreur de comté) peuvent exempter jusqu'à 500 000 $. Les personnes handicapées de tout âge, ainsi que les personnes non handicapées âgées de 62 ans et plus, bénéficient d'exemptions personnelles jusqu'à concurrence de 500 000 $ chacune. Cela signifie qu'un couple dont les membres sont tous les deux considérés comme handicapés ou qui ont tous deux plus de 62 ans peut exempter jusqu'à 1 000 000 $.

Kansas

• Exemption de l'impôt foncier : Les propriétaires de Kansas peuvent demander chaque année un remboursement partiel de l'impôt foncier. Les remboursements s'appliquent uniquement aux taxes foncières générales et ne s'appliquent pas aux taxes foncières d'une valeur supérieure à 350 000 $. La valeur annuelle maximale du remboursement est de 700 $. Les propriétaires à faible revenu (ceux qui gagnent moins de 19 100 $ de revenu annuel) âgés de 65 ans et plus peuvent être admissibles au remboursement de l'impôt foncier du Kansas, qui rapporte 75% des impôts fonciers versés chaque année.
• Exemption de créancier : Sous réserve de l'exigence de résidence BAPCPA, Kansas permet une exemption de valeur en dollars illimitée. Les homesteaders dans les municipalités incorporées peuvent exempter jusqu'à un acre, alors que les homesteaders ailleurs peuvent exempter jusqu'à 160 acres.

Comment Homestead votre résidence principale

La procédure d'établissement d'une résidence principale varie selon la province, mais elle n'est généralement ni difficile ni coûteuse. Dans la plupart des États, une résidence gagne le statut de propriété familiale simplement en vertu de la fermeture du propriétaire sur la propriété et en déclarant sa résidence principale.

Dans le Nevada, en Virginie et au Vermont, une procédure d'établissement formelle est requise. Même dans les États où la propriété formelle n'est pas requise, la déclaration formelle d'une propriété familiale confère des protections importantes, telles que la continuation de la désignation du homestead et la protection du produit de la vente des créanciers pendant une période déterminée (variable selon les états). vendu.

En général, le processus d'homesteading suit ce schéma. Pour les instructions spécifiques à votre région, vérifiez auprès de votre état ou les autorités de logement de la ville.

1. Évaluer l'admissibilité de votre propriété . Passez en revue les statuts de propriété de votre état et déterminez si la propriété que vous souhaitez protéger répond aux critères d'admissibilité applicables. Gardez à l'esprit que, en vertu de BAPCPA, vous pouvez être incapable de protéger la valeur totale de votre maison si vous y avez vécu pendant moins de 40 mois.
2. Déterminez si votre état nécessite une déclaration . La plupart des états n'exigent pas que les propriétaires déclarent formellement des fermes. Pour vérifier si votre état fait, vérifiez auprès de votre autorité de logement de l'état ou du bureau de l'enregistreur local. Lorsqu'une déclaration officielle est requise, les autorités fournissent généralement des formulaires types ou standard que vous pouvez remplir en ligne ou à la main. Par exemple, le bureau des archivistes du comté de Clark (Nevada) fournit un formulaire standard d'une page en ligne. Une fois que vous obtenez le formulaire, déterminez si vous êtes tenu de produire votre déclaration de façon récurrente (par exemple, le Vermont exige des déclarations annuelles) ou juste une fois.
3. Rassemblez les informations requises . Les informations requises pour déclarer une propriété varient selon l'état, mais comprennent généralement le numéro de parcelle de l'évaluateur, l'adresse du bien, une description légale de la propriété (avec dimensions et limites), l'intérêt du propriétaire sur la propriété et les résidents actuels (y compris les personnes à charge). La plupart de ces informations peuvent être trouvées sur l'acte de la propriété.
4. Remplissez et notarisez le formulaire . En utilisant les informations que vous avez recueillies, remplissez complètement le formulaire. Si votre enregistreur local exige que les déclarations de propriété soient notariées, apportez-le à un notaire avec une preuve d'identité acceptée et signez-le en présence du notaire. Selon l'endroit où vous notarisez le formulaire, cette étape peut nécessiter des frais minimes, souvent autour de 5 $.
5. Déposer le formulaire . Déposer le formulaire complété et notarié au bureau du registraire de votre comté. Bien que les formulaires de déclaration de propriété familiale ne soient pas des documents très complexes, il est impératif que votre formulaire soit rempli correctement - et le personnel de bureau de votre enregistreur n'est pas susceptible de fournir des conseils utiles sur ce sujet. Si vous êtes préoccupé par votre capacité à remplir votre formulaire vous-même, consultez un avocat - dans le cas où vous devez invoquer vos droits de propriété, l'heure ou deux dans les frais d'avocat seront rapidement payer pour eux-mêmes.
6. Obtenir une confirmation écrite du dépôt . Le bureau de votre consignateur doit fournir une copie de la déclaration déposée portant le cachet du registraire. Cela indique qu'il a été déposé et est enregistré.

Dernier mot

Bien que les lois sur l'assurance habitation et la propriété familiale aient peu de ressemblance au sens juridique, elles protègent toutes deux contre les pertes catastrophiques qui peuvent changer la vie d'une famille du jour au lendemain. Tout comme vous ne voudriez jamais déposer une réclamation auprès de votre assureur habitation, vous préféreriez ne jamais tester les limites de l'exonération familiale de votre état pour les dépôts de faillite ou les indemnités d'occupation pour les conjoints survivants. Mais, en fin de compte, il est réconfortant de savoir qu'au moins une partie de votre intérêt pour votre résidence principale est partiellement protégé contre le malheur.

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