Lorsque vous magasinez pour une hypothèque, vous avez une variété d'options. Les hypothèques peuvent être structurées différemment et de nombreux facteurs sont négociables, tels que le taux d'intérêt, les frais de clôture, la durée du prêt, une pénalité de prépaiement, et un paiement forfaitaire, pour n'en nommer que quelques-uns.
Un type de prêt qui est récemment devenu populaire est l'ARM, ou prêt hypothécaire à taux variable. Sur ce prêt, le taux d'intérêt commence très bas et s'ajuste au fil du temps selon un indice d'intérêt, tel que le LIBOR (London InterBank Offered Rate). Généralement, le taux d'intérêt s'ajuste parce qu'une marge est ajoutée aux taux actuels.
Les ARM peuvent être très appropriés dans certaines situations et peuvent invoquer la forclusion dans d'autres. Par conséquent, il est essentiel de comprendre leurs caractéristiques uniques et de prendre en compte les risques à long terme en plus des récompenses à court terme que ce type de prêt a à offrir.
Peut-être que les considérations les plus importantes concernant un ARM se rapportent à une période de taux fixe, à l'indice sur lequel le taux est basé, à la fréquence à laquelle le taux s'ajuste et aux plafonds de taux d'intérêt ou de paiement.
L'hypothèque à taux variable la plus courante est appelée «ARM hybride», dans laquelle un taux d'intérêt spécifique est garanti pour rester fixe pendant une période de temps spécifique. Souvent, ce taux initial est inférieur à ce que vous pourriez obtenir autrement dans un prêt fixe traditionnel de 30 ans.
Par exemple, un ARM 3/1 ou un ARM 5/1 offrira un taux d'intérêt fixe pour trois ou cinq ans, respectivement. Cependant, la période fixe peut varier considérablement, d'un mois à dix ans, et elle est seulement limitée par ce que le prêteur permettra. Généralement, plus la période fixe est courte, plus le taux d'intérêt sera bas durant cette période.
Pour les nombreuses personnes qui refinancent leur hypothèque ou déménagent à quelques années, un ARM peut être un moyen efficace de payer moins d'intérêt que ce qui serait possible avec un prêt fixe standard de 30 ans. De plus, cette période fixe peut vous donner le temps d'évaluer la direction que prennent les taux d'intérêt et de décider quand refinancer. Cela dit, la plupart des gens choisissent de refinancer à la fin ou à la fin de la période à taux fixe.
Votre taux d'intérêt hypothécaire s'ajustera en fonction d'un indice de taux d'intérêt spécifique et de la marge du prêteur.
Enterré quelque part dans la paperasse pour chaque prêt hypothécaire à taux variable, vous trouverez l'indice que l'ajustement du taux d'intérêt sera basé. Un indice est un indicateur général des taux d'intérêt actuels, tels que le taux courant sur les bons du Trésor ou le taux d'intérêt que les banques paient sur leurs dépôts (COFI).
Lorsque les taux d'intérêt augmentent, ces indices augmentent. De même, lorsque les taux d'intérêt baissent, ces indices vont baisser. Cependant, bien que chaque indice suive la tendance générale, il se peut qu'il ne fasse pas exactement le suivi des taux d'intérêt moyens actuels.
La marge est le pourcentage ajouté à l'indice pour déterminer votre nouveau taux d'intérêt, et il varie généralement entre 2% et 4%. Par exemple, si l'indice est en moyenne de 4% et que votre marge est de 3%, votre taux s'ajustera à 7%. L'indice plus la marge est techniquement appelé le «taux entièrement indexé», mais la plupart des gens appellent simplement votre taux d'intérêt.
Des marges sont ajoutées afin que le prêteur fasse un bénéfice parce que les indices utilisés ont généralement des taux très bas. La taille de votre marge peut également dépendre de votre crédit; le mieux votre crédit, plus la marge est petite. En raison de la marge, les taux d'intérêt devront généralement baisser (par rapport à quand vous avez souscrit le prêt) pour voir un taux d'intérêt équivalent ou réduit une fois que votre ARM ajuste.
Lorsque vous comparez les ARM, gardez à l'esprit que celui qui a la plus grande marge n'est pas nécessairement le perdant. C'est parce qu'il peut utiliser un indice qui est généralement inférieur, ou a moins de volatilité. Par exemple, certaines hypothèques fonderont le taux d'intérêt sur l'indice COFI (Cost of Funds Index), qui tend à monter et à baisser moins que les autres taux. Au lieu de cela, certains ARM utilisent le LIBOR, qui tend à être un peu plus élevé. Regardez où l'index de l'ARM a été au cours des dernières années afin d'avoir une idée de l'endroit où votre taux d'intérêt pourrait être dans le futur.
Une fois le taux d'intérêt ajusté, vous devez savoir à quelle fréquence il va changer à l'avenir. En d'autres termes, quand est-ce la prochaine fois que ça va s'ajuster? Sachant cela est essentiel non seulement pour vous aider à faire un budget, mais aussi pour déterminer quand il est temps de refinancer.
Pour savoir quand cela se produira, regardez le second numéro de l'ARM hybride. Par exemple, vous savez déjà qu'un bras 3/1 s'ajustera pour la première fois après trois ans. Cependant, le deuxième chiffre indique qu'il s'ajustera une fois par an par la suite. Cela dit, certains ARM s'ajusteront tous les deux ans, six mois ou même tous les mois après l'ajustement initial - bien que ce dernier soit moins courant.
Le taux d'intérêt ou le paiement est-il plafonné? Un plafond sur votre taux d'intérêt ou votre paiement signifie qu'il ne peut augmenter qu'un certain montant sur une certaine période. En fait, il existe différents types de plafonds qui sont conçus pour empêcher votre paiement ou votre taux d'intérêt de monter considérablement sur une courte période de temps, même si les taux d'intérêt montent en flèche.
Les plafonds de taux d'intérêt sont de deux types: les plafonds de durée de vie et les plafonds d'ajustement périodiques.
Une mise en garde importante est que si l'indice augmente plus que le montant du plafond en une année, le taux d'intérêt peut continuer à s'ajuster l'année suivante même si l'indice n'a pas bougé depuis l'ajustement précédent.
Donc, dans l'exemple ci-dessus, imaginons que l'indice a augmenté de 1, 5% en un an, mais reste à ce niveau pour les prochaines années. Au cours de l'année 1, votre taux d'intérêt augmente de 0, 5%, soit le montant que votre plafond de rajustement périodique permettra. Puis, dans les années deux et trois, le taux d'intérêt augmentera de 0, 5% jusqu'à ce que votre taux d'intérêt corresponde à l'index plus le montant de la marge.
Certains ARM ont un taux d'intérêt «plancher» en dessous duquel le taux ne peut pas aller. En d'autres termes, même si les taux d'intérêt baissent considérablement, votre nouveau taux pourrait ne pas baisser du tout. C'est parce que le «plancher» pourrait être le taux d'intérêt effectif au cours de la période fixe, ou le taux d'intérêt auquel il a d'abord ajusté. Vérifiez soigneusement vos documents pour voir si vous avez un taux d'intérêt qui va seulement augmenter.
Comme le plafond des taux d'intérêt, un plafond de paiement empêche votre paiement de trop augmenter à tout moment. Les plafonds de paiement seront en dollars (p. Ex., Votre paiement mensuel ne peut augmenter que de 200 $ chaque année) ou en pourcentage (p. Ex. Votre paiement mensuel ne peut augmenter que de 10% chaque année).
De plus, votre nouveau paiement sera comparé au paiement de l'année précédente et non à l'original. Par exemple, si votre limite de paiement est de 10% chaque année et que vous avez initialement payé 1 000 $ par mois, votre paiement rajusté pourrait passer à 1 100 $ la première année, 1 210 $ au deuxième et 1 331 $ au troisième.
Les plafonds de paiement fonctionnent généralement indépendamment des plafonds de taux d'intérêt. Donc, même si le taux d'intérêt augmente considérablement, cela ne signifie pas nécessairement que votre paiement sera. D'un autre côté, cependant, vous devez encore cet intérêt et il sera ajouté au solde de votre prêt hypothécaire. C'est ce qu'on appelle l'amortissement négatif (voir ci-dessous).
En fait, vous ne pouvez même pas réaliser que ça se passe. Mais si votre taux d'intérêt augmente et votre paiement non, votre solde de prêt augmente probablement au lieu de baisser chaque mois. Certains ARM comportent une clause qui supprimera entièrement le plafond de paiement lorsque le solde actuel du prêt excède le solde initial du prêt d'un montant spécifique. Cela entraîne souvent un énorme saut de paiement. Pour éviter cette situation, vérifiez votre relevé hypothécaire tous les mois pour vous assurer que le solde de votre prêt n'augmente pas et que votre paiement correspond à l'intérêt qui vous est facturé.
En plus de l'ARM hybride, il existe d'autres types moins courants. Si elles sont mal comprises, elles peuvent avoir de graves conséquences sur votre santé financière, votre crédit et votre qualité de vie en général.
Un ARM à intérêt seulement vous permet de payer uniquement les intérêts sur le prêt chaque mois, sans rembourser le principal. Cela réduit le paiement, mais ne fait rien pour vous aider à construire l'équité ou se rapprocher de posséder votre maison pure et simple. Ce type de prêt est souvent utilisé par les investisseurs qui n'ont pas l'intention de garder la maison pour longtemps, ou par les propriétaires qui s'attendent à mieux payer leur maison dans quelques années.
Cependant, prendre un tel prêt peut être une entreprise risquée puisque la plupart des hypothèques à intérêt seulement finissent par se réinitialiser et vous obligent à rembourser le capital aussi bien. Lorsque cela se produit, bien sûr, le paiement augmente considérablement. Si vous avez ou envisagez un tel prêt, comprenez comment et quand il s'adapte pour être complètement amorti.
"Amortissement négatif" est un terme de fantaisie pour une hypothèque où vous payez moins que les intérêts dus chaque mois. Cela signifie que le solde de votre prêt augmente parce que les intérêts impayés sont ajoutés au solde du prêt. Ces types d'hypothèques ont été couramment abusés pendant le boom de l'immobilier parce que les paiements sont naturellement faibles.
Cependant, si le solde du prêt devient trop élevé, l'hypothèque sera réinitialisée et les paiements sauteront de façon spectaculaire. Avant le boom de l'immobilier, la plupart des hypothèques à amortissement négatif étaient utilisées uniquement par les investisseurs ou les propriétaires de maisons. Ces prêts sont tout simplement une recette pour le désastre pour la plupart des propriétaires.
L'hypothèque «pick-a-pay», également connu sous le nom d'hypothèque à option de paiement, est un type de prêt relativement nouveau qui semble sur mesure pour créer des problèmes. Ces prêts hypothécaires étaient très populaires lorsque les prix des maisons augmentaient considérablement parce qu'ils permettaient aux gens d'entrer dans plus de maisons pour moins d'argent. La plupart de ces prêts offrent plusieurs options de paiement chaque mois et tant que vous payez au moins le plus petit paiement, vous ne serez pas en défaut.
Généralement, vous pouvez choisir entre payer tous les intérêts plus une partie du capital, payer des intérêts seulement, ou payer un montant inférieur aux intérêts accumulés ce mois-là . Vous pouvez imaginer que la plupart des gens choisissent le plus petit paiement, ce qui signifie que l'intérêt impayé peut faire augmenter considérablement le solde du prêt au fil du temps. Ensuite, une fois que le solde du prêt atteindra un certain point (souvent 20% de plus que le solde initial), l'hypothèque sera réinitialisée et les paiements augmenteront considérablement.
Les prêts hypothécaires à la carte étaient souvent vendus à des personnes qui n'avaient pas été informées que le versement du paiement minimum entraînerait une augmentation du solde de leur prêt. Bien que ces types d'hypothèques peuvent être un excellent outil pour les investisseurs, ils ne sont généralement pas appropriés pour les personnes qui ont l'intention d'être dans leur maison depuis longtemps. Si vous avez un prêt hypothécaire avec différentes options de paiement chaque mois, lisez attentivement votre document de prêt et votre relevé hypothécaire pour déterminer combien vous devez payer afin de réduire le solde de votre prêt au lieu de le faire.
Avantages et inconvénients des ARM Ces avantages et inconvénients s'appliquent généralement à la plupart des ARM, mais examinez vos documents avec soin pour confirmer si elles s'appliquent ou non au prêt que vous envisagez.
Les hypothèques à taux variable ont connu une popularité croissante au cours des dernières années, principalement en raison de leurs coûts et taux d'intérêt plus bas. Cependant, ils ont aussi été sérieusement maltraités. Cependant, un prêt hypothécaire à taux variable adapté à vos besoins financiers et à votre situation financière peut être très avantageux tant que vous connaissez toutes les modalités de l'hypothèque.
En outre, lors du choix d'une hypothèque, et en particulier un bras, considérer votre situation personnelle et l'intention. Par exemple, si vous prévoyez vivre dans votre maison pendant de nombreuses années et que les taux d'intérêt sont à leur plus bas niveau, un ARM peut ne pas avoir de sens pour vous. Bien sûr, vous économiserez de l'argent au cours des premières années, mais il y a de fortes chances que vous paierez plus via un taux d'intérêt plus élevé lorsque vous refinancerez.
Prenez le temps de comprendre et de comparer les prêts hypothécaires et gardez à l'esprit quelles caractéristiques sont les plus importantes pour vous. Passez toujours en revue la documentation de prêt soigneusement avant de signer pour vous assurer que vous obtenez le bon prêt hypothécaire et d'éviter les pièges et les erreurs coûteuses.
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