Un sondage Experian réalisé en 2017 a révélé que les personnes plus jeunes - la génération du millénaire, au sens large - optent pour l'accession à la propriété à des taux alarmants. Plus du tiers des répondants âgés de 18 à 34 ans ont indiqué qu'ils se retireraient de la propriété pour l'instant.
Selon les répondants au sondage, la préoccupation la plus pressante est le coût de possession d'une maison. Quelque 54% de tous les répondants au sondage ont déclaré que les maisons étaient trop chères en ce moment, tandis que 30% se méfiaient de l'endettement associé à l'accession à la propriété.
Mais d'autres préoccupations pèsent aussi. Quelque 43% des répondants au sondage ont indiqué qu'ils avaient été refusés pour un prêt au logement à un moment donné dans le passé, et plus de la moitié d'entre eux ont mentionné que le crédit était faible ou insuffisant. Plus de la moitié - 56% et 54%, respectivement - ont déclaré travailler activement pour améliorer leur crédit ou retarder l'achat afin de maintenir un meilleur taux d'intérêt.
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Les acheteurs potentiels qui recherchent de meilleurs taux d'intérêt sont sur quelque chose. Même de petits changements de taux d'intérêt peuvent changer radicalement le calcul financier de l'accession à la propriété.
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Une réduction apparemment faible des taux d'intérêt, de 4, 5% à 3, 5%, a permis de réduire de près de 30 000 $ le coût de l'intérêt viager de cette hypothèque de 200 000 $ et de réduire d'environ 84 $ le paiement mensuel hypothétique de l'emprunteur.
Maintenant, imaginez ce que vous pourriez économiser avec une réduction de taux d'intérêt comparable sur un prêt plus important, ou une réduction de taux plus importante sur un prêt de taille comparable. C'est la puissance d'un pointage de crédit prime - et un argument puissant en faveur de l'attente d'acheter jusqu'à ce que votre maison de crédit est en ordre.
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Dans le reste de ce post, je décris quelques conseils simples pour les acheteurs potentiels qui cherchent à faire deux choses:
Les deux ne sont pas mutuellement exclusifs. Certains des conseils que vous pouvez utiliser pour obtenir votre demande de prêt approuvé peuvent aider à réduire votre taux d'intérêt. Cependant, s'il y a une distinction à faire, je préciserai à quelle priorité s'applique chaque conseil.
Premières choses d'abord: mettre votre meilleur pied en avant.
Les agents de crédit sont assez gentils, mais ils ne sont pas vos amis. Ils ne te connaissent pas vraiment. Leurs intérêts reposent sur leurs employeurs - les prêteurs - et ne coïncident qu'indirectement avec ceux de votre famille.
Pour être admissible à une hypothèque, il est vraiment utile d'avoir un emploi W-2. Il n'est pas impossible de se qualifier pour une hypothèque en tant que pigiste ou propriétaire unique, mais vous devrez passer par plus de cerceaux. Si vous êtes un pigiste, votre prêteur va très probablement vouloir voir vos deux dernières années de revenu afin de calculer vos gains mensuels.
Les bénéfices volatils peuvent compliquer votre situation financière, vous faisant paraître plus risqué sur le papier que vous ne l'êtes réellement. Les couples qui ont fusionné leurs finances et qui ont au moins un employé à temps plein de W-2 sont mieux placés que les indépendants indépendants sans sources régulières de revenu supplémentaire. Plus votre historique d'emploi est stable, mieux c'est.
Dans l'un ou l'autre cas, vous devrez réunir suffisamment de documents financiers montrant toutes les sources de revenu importantes, allant aussi loin que votre prêteur l'a demandé: talons de paye, 1099, relevés de compte de banque et de courtier, aide publique et autres revenus. vous feriez rapport à l'IRS.
En règle générale, vous voudrez pécher du côté de l'exhaustivité. Inclure au moins un mois de talons de chèque de paye, deux années de relevés de salaire (y compris les primes et commissions), les deux déclarations de revenus antérieures, les états des profits et pertes (si vous êtes propriétaire d'une entreprise), deux mois de relevés bancaires et de courtage, et deux mois de relevés de compte de retraite (le cas échéant).
Obtenez au moins un rapport de crédit avant de commencer le processus de demande. Vous avez droit à un rapport de crédit gratuit par année auprès de chacun des trois grands bureaux d'évaluation du crédit à la consommation: Experian, Equifax et TransUnion. Consultez le site Web de la FTC ou visitez annualcreditreport.com pour plus de détails.
Une fois que vous avez votre rapport de crédit, étudiez-le de près. Recherchez les erreurs et les omissions qui pourraient avoir un impact négatif sur votre crédit, comme les prêts pour lesquels vous n'avez pas demandé (un signe potentiel de vol d'identité) ou les défauts de paiement signalés par erreur. Familiarisez-vous également avec vos négatifs: les jugements, les privilèges, les faillites passées, les impayés rapportés, et ainsi de suite. Les chances sont bonnes que vous en ayez conscience, mais il y a toujours une chance que vous trouviez une marque noire légitime qui n'a pas traversé votre écran radar.
Avant et pendant les processus de demande et de souscription, évitez de faire des mouvements financiers qui pourraient faire augmenter votre crédit. Celles-ci comprennent la demande de nouveaux prêts ou de lignes de crédit (y compris les cartes de crédit) ou de faire de gros achats à crédit, ce qui pourrait affecter votre ratio d'endettement (plus de détails ci-dessous).
Votre ratio d'endettement est une composante majeure de votre pointage de crédit - et un facteur important dans la détermination de votre qualification et de votre taux de prêt hypothécaire.
Réduire votre ratio d'endettement n'est pas un processus d'une journée, bien sûr. Coup d'envoi le plus tôt possible, avant même que vous ne soyez prêt à commencer à chercher activement votre prochaine maison. Au fil du temps, cela peut augmenter votre pointage de crédit, ce qui vous rend plus attrayant pour les prêteurs potentiels.
Les prêteurs prennent aussi le ratio de la dette au revenu en compte direct. Les petits prêteurs ont généralement réduit les emprunteurs potentiels à 43% de la dette au revenu, y compris le Bureau de la protection financière des consommateurs. Les grands prêteurs peuvent accepter des ratios dette-revenu plus élevés - au prix d'un taux d'intérêt plus élevé. Pour maîtriser vos dettes, concentrez-vous d'abord sur vos plus grosses dettes, puis revenez sur les petites choses.
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Pas totalement confiant dans votre capacité à naviguer dans les eaux déloyales du marché de l'habitation? Essayez un cours pour les acheteurs de maison.
De nombreux gouvernements municipaux, conseils de quartier et organisations à but non lucratif offrent des cours pour les acheteurs d'une première maison et ceux qui retournent chez eux. Si vous ne trouvez rien qui corresponde à votre emploi du temps ou si vous êtes assez près pour y assister en personne, cherchez des cours en ligne ou des hybrides. Le cours parrainé par la ville auquel j'ai assisté à Minneapolis était essentiellement un aperçu d'une collection beaucoup plus étendue de ressources éducatives disponibles en ligne. Tout compte fait, il m'a fallu environ trois heures de mon temps: 90 minutes un soir et 90 minutes de plus à la maison.
Les cours d'acheteurs de maison ne sont pas garantis pour réduire vos coûts de propriété, avertit Ross, mais ils peuvent certainement augmenter votre confiance pendant le processus d'achat et aider à alléger le fardeau financier. Et la plupart des cours complets comprennent des conseils pour réduire vos taux d'intérêt et les paiements mensuels. Payer l'attention pourrait porter ses fruits.
Avant de plonger dans le processus d'achat d'une maison, utilisez au moins un agrégateur en ligne pour obtenir des devis de prêts hypothécaires auprès de plusieurs prêteurs.
Google "obtenir un devis hypothécaire" et vous verrez combien d'agrégateurs - sans parler des prêteurs - sont là -bas. Je suis personnellement un fan de Realtor.com, mais peu importe celui que vous utilisez. Rappelez-vous, vous n'êtes pas obligé de prendre des mesures sur votre devis. Cette étape est à titre informatif seulement, et les citations elles-mêmes sont non contraignantes. Ce n'est qu'après que vous décidez d'aller de l'avant et commencer le processus de souscription avec un prêteur particulier que vous recevrez une proposition officielle.
Obtenir un devis préliminaire est assez simple. Vous devrez répondre à des questions de base sur:
Dans certains cas, vous obtiendrez un devis préliminaire presque immédiatement. Dans d'autres, vous devrez fournir vos coordonnées et attendre que le prêteur fasse le suivi. Répétez au besoin, et vous aurez bientôt une bonne idée de la fourchette de taux dans laquelle vous tomberez. C'est simple à partir de là : Choisissez parmi les prêts avec les taux les plus bas - ou, si les flux de trésorerie sont un problème, les structures les plus propices à des paiements mensuels plus faibles.
Sourcing plusieurs devis préliminaires est facile. Entrer dans les mauvaises herbes avec plusieurs courtiers est plus compliqué et prend beaucoup de temps. Pas étonnant, alors, que de nombreux acheteurs ne le font pas. Mais c'est une bonne stratégie - et elle est susceptible de rapporter financièrement, parce que vous jouez essentiellement deux (ou plus) courtiers assoiffés de commissions les uns contre les autres.
Vous n'avez pas besoin d'un courtier pour négocier en votre nom, particulièrement au bas du marché du logement.
Si vous êtes prêt à faire le travail vous-même, approchez-vous prêteurs offrant les meilleurs taux et conditions (provenant de Realtor.com ou d'un autre agrégateur) et voir si ils sont prêts à bouger. Soyez transparent sur les offres de leurs concurrents. S'ils veulent vraiment votre entreprise, ils vont négocier - surtout dans les marchés lents, quand ils pourraient vraiment utiliser l'entreprise.
Une durée de prêt plus courte peut réduire considérablement vos coûts d'accession à la propriété à long terme. L'inconvénient: les prêts à plus court terme exigent invariablement des paiements mensuels plus élevés. Le passage d'un prêt hypothécaire de 30 ans à un prêt hypothécaire de 15 ans peut réduire votre taux d'intérêt nominal d'environ 0, 5%, permettant ainsi à des milliers d'épargner pendant la durée du prêt.
Inutile de dire que c'est une excellente nouvelle pour votre santé financière à long terme. Chaque dollar que vous ne payez pas en intérêts équivaut à un dollar que vous pouvez épargner en prévision de la retraite ou qui peut être réinvesti dans votre maison grâce à des projets d'amélioration de l'habitat axés sur l'équité.
Astuce Pro : Tous les projets d'amélioration de l'habitat ne permettent pas d'augmenter l'équité. Certains sont activement nuisibles. Notre article sur les projets d'amélioration domiciliaire qui diminuent la valeur de revente met en évidence des «améliorations» coûteuses qui ne sont pas susceptibles de payer pour elles-mêmes.
Si vous avez des économies limitées et des revenus modestes, vous pourriez prendre des années pour économiser pour votre acompte. Les acheteurs à votre place choisissent souvent des prêts FHA, qui permettent des acomptes plus petits - aussi bas que 3, 5%. Les prêts FHA ont également des normes de souscription plus souples que les prêts conventionnels. Ce sont de bonnes nouvelles si votre crédit n'est pas là où vous le souhaitez, mais vous ne voulez pas attendre des mois ou des années pour atteindre le statut de premier emprunteur.
Plus important encore, les prêts FHA peuvent avoir des taux d'intérêt plus bas que les prêts classiques, mais votre taux dépendra de votre pointage de crédit et d'autres facteurs spécifiques à votre situation.
D'autre part, les prêts FHA commandent lourdes primes d'assurance hypothécaire en deux phases: d'avance et en cours pour la durée du prêt. En revanche, les primes d'assurance hypothécaire des prêts conventionnels se terminent automatiquement à LTV 78%. Toutes choses égales par ailleurs, ce fardeau continu pourrait augmenter les paiements mensuels de votre prêt FHA au-dessus des paiements mensuels projetés sur un prêt conventionnel correspondant, endommageant la logique du prêt FHA. Avant de vous installer sur un prêt FHA, croquer les chiffres - ou demander à votre prêteur pour obtenir des conseils.
En ce qui concerne les acomptes, le plus gros est généralement préférable - du moins pour les acheteurs qui cherchent à obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible.
Ce n'est pas seulement parce que vous devrez nécessairement emprunter plus pour compenser votre plus petit acompte. Pour les prêteurs, la taille de l'acompte est inversement proportionnelle au risque de défaut: des acomptes plus élevés signifient un risque plus faible. Les prêteurs compensent ce risque par des taux d'intérêt plus élevés (et une assurance hypothécaire). En augmentant votre acompte de 10% à 20%, vous pourriez réduire votre taux de 1% à 2%, ce qui vous permettra d'économiser des dizaines de milliers d'intérêts pendant la durée de votre prêt.
Lorsque l'argent est serré, augmenter votre acompte est plus facile à dire qu'à faire. Les programmes d'aide au versement des fonds publics et à but non lucratif peuvent vous aider - si vous êtes admissible. Il y a presque certainement un programme dans votre région. Une recherche rapide sur Google peut confirmer.
De nombreux programmes d'aide au paiement d'acompte offrent des subventions qui n'ont pas besoin d'être remboursées. En d'autres termes, ils n'augmenteront pas votre taux d'intérêt ou vos coûts totaux d'accession à la propriété. D'autres offrent des prêts sans intérêt, ce qui augmente les coûts de propriété, mais pas votre charge d'intérêt. Vérifiez d'abord auprès de votre état et les autorités municipales de logement, puis se tourner vers les organismes sans but lucratif locaux de logement.
La plupart des programmes d'aide au versement initial sont soumis à des conditions de ressources, ce qui signifie que vous ne serez pas admissible si votre revenu est trop élevé. D'autres sont réservés à des groupes d'acheteurs spécifiques, tels que les anciens combattants et les accédants à la propriété.
Même si techniquement vous pouvez vous permettre un acompte plus élevé, vous feriez bien d'examiner ces programmes. Il n'est tout simplement pas sage de débourser tous les derniers centimes liquides à la fermeture. Vous avez besoin de quelque chose pour votre fonds d'urgence et vos économies personnelles à court terme.
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Payer pour les points d'escompte hypothécaires est connu comme "l'achat à la baisse du taux." C'est une stratégie fantastique pour les acheteurs avec des coussins d'argent amples.
Les points de réduction sont des frais dus à votre prêteur à la clôture. Ils sont appelés «points», car chacun correspond à 1% - un point de pourcentage - de la valeur totale du prêt. Sur un prêt hypothécaire de 200 000 $, un point d'escompte coûte 2 000 $.
Plutôt que de contribuer cet argent à votre acompte, vous pouvez l'utiliser pour réduire votre taux d'intérêt. En fonction du taux, de la durée et de la taille de votre prêt, le paiement de points peut réduire ses coûts à long terme bien plus qu'une augmentation correspondante de votre acompte.
Généralement, chaque point réduit le taux d'intérêt du prêt de 0, 25%, mais ce montant peut varier selon le prêteur. Il est généralement possible de payer la moitié et le quart des points, ce qui réduit votre taux de 0, 125% et de 0, 0625%, respectivement.
Payer des points n'a de sens que pour les acheteurs qui prévoient rester chez eux pendant plusieurs années. Avant d'opter pour le paiement de points, vous devez calculer votre seuil de rentabilité en divisant le coût total en points par vos économies mensuelles prévues. Le quotient de ce calcul représente le nombre de mois dont vous aurez besoin pour rester à la maison afin de récupérer vos coûts ponctuels grâce aux intérêts économisés. Attendez-vous à ce que la période d'équilibre soit d'au moins cinq ans dans le futur.
Comme nous l'avons vu, même un petit changement négatif à votre taux de prêt hypothécaire peut améliorer considérablement votre situation financière. Il vaut la peine de suivre les conseils décrits ici et de poursuivre un taux inférieur, tant que vous n'avez pas à faire d'autres compromis qui pourraient augmenter vos coûts d'accession à la propriété à long terme.
Mais il est également important de ne pas voir le processus de demande de prêt hypothécaire dans le vide. L'achat d'une maison est un marathon, pas un sprint. Vous devrez vous soucier de bien plus que votre taux hypothécaire de premier ordre: commander une inspection approfondie de votre maison, obtenir une assurance de titres, calculer vos frais de clôture et plus encore.
Lorsque les acheteurs ne parviennent pas à tenir compte de tous ces coûts initiaux et continus, ils sont plus susceptibles d'avoir des problèmes en fin de compte, alors assurez-vous que votre appétit d'achat n'est pas plus grand que votre porte-monnaie. Si et quand vos ressources et capacité d'emprunt le permettent, vous pouvez toujours migrer.
Demandez-vous une hypothèque? Que faites-vous pour vous assurer que votre demande est acceptée et que vous obtenez le tarif le plus bas possible?
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