Combien de maison puis-je m'offrir? - Calculatrice d'abordabilité

La chasse à la maison est un peu comme la datation. Parfois, vous tombez pour la mauvaise personne - ou la mauvaise maison. Il n'est pas du tout inhabituel de tomber éperdument amoureux d'une maison qui est loin de votre budget. Vous vous sentez comme si vous deviez l'avoir, alors vous tirez toutes les cordes que vous pouvez pour obtenir une hypothèque plus importante.

Mais une fois que vous êtes installé dans votre nouvelle, belle maison, vous découvrez que vous ne pouvez pas vous détendre et en profiter. Vous êtes trop occupé à faire ces paiements hypothécaires mensuels élevés. Vous n'avez plus d'argent pour vous amuser, et vous êtes constamment stressé de payer toutes vos factures. C'est quand la romance tourne au vinaigre.

Pour éviter d'être pris dans ce genre de mauvaise relation, vous devez planifier à l'avance. Avant de commencer à magasiner, déterminez combien de maison vous pouvez vous permettre. Ensuite, assurez-vous de rester dans votre budget d'achat en refusant de regarder quoi que ce soit en dehors de votre gamme de prix. De cette façon, vous ne risquez pas d'être balayé de vos pieds par une maison qui ne fera que briser votre cœur.

Les dangers de l'achat de trop de maison

Lorsque vous achetez plus de maison que vous ne pouvez vous permettre, vous ne mettez pas seulement votre avenir financier en péril. Vous sacrifiez aussi votre bonheur dans l'ici et maintenant. Voici quelques-uns des problèmes qui viennent avec une maison hors de prix:

• Être pauvre . Être pauvre en maison signifie que vous consacrez une grande partie de votre revenu à votre paiement mensuel de maison qu'il n'y a plus rien à épargner. Vous êtes entouré de bois et de marbre magnifiques, mais vous êtes fauché. La joie de vivre dans un exquis Colonial quatre chambres se fane rapidement lorsque vous ne pouvez jamais vous permettre de le quitter, car même un film ou un dîner est trop pour votre budget.
• Vivre sur le bord . Lorsque vous faites des versements hypothécaires chaque mois, il n'y a pas de marge de manÅ“uvre dans votre budget. Si vous subissez une baisse soudaine de revenu - disons, parce que vos heures de travail sont réduites - vous ne pourrez plus payer les paiements. La même chose pourrait arriver si vos dépenses augmentent en raison de problèmes de santé ou de l'inflation ancienne. Cela signifie qu'un seul petit revers pourrait vous coûter votre maison.
• Risque de hausse des paiements . Le risque que vous ne puissiez pas payer votre hypothèque est encore plus grand si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Les ARM offrent un faible taux initial, ce qui donne l'impression que votre paiement mensuel devrait être facile à gérer. Cependant, ce faible taux n'est bon que pour quelques années. Après cela, votre paiement passe à un niveau basé sur les taux d'intérêt actuels. Si vous ne pouvez pas vous permettre le nouveau paiement plus élevé, vous devez refinancer ou perdre la maison. C'est ce qui est arrivé à beaucoup d'acheteurs dans la crise des prêts hypothécaires de 2008.
• Stress de l'argent . Si vous êtes chanceux, des problèmes comme ceux-ci ne se présenteront pas. Mais même s'ils ne le font pas, le simple fait de savoir qu'ils pourraient être une source constante de stress. Vivre avec ce genre de stress chaque jour peut nuire à votre santé et à vos relations. Cela peut entraîner une perte de sommeil, une augmentation de la tension artérielle et même des maladies cardiaques et des accidents vasculaires cérébraux. Il peut aussi vous rendre déprimé et irritable avec vos amis et votre famille.
• Sacrifier l'épargne . Lorsque chaque centime supplémentaire va vers votre hypothèque, il ne vous laisse rien pour l'épargne. Vous ne pouvez plus vous permettre de mettre de l'argent de côté pour la retraite ou d'épargner pour les études collégiales de votre enfant. Pour avoir une maison confortable en ce moment, vous risquez tout votre avenir financier - et celui de vos enfants.

Déterminer ce que vous pouvez vous permettre

Il est tentant de supposer que la façon la plus simple de déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre est de demander à votre prêteur hypothécaire. Après tout, vous comprenez, ils sont les experts. S'ils disent que vous êtes admissible à un prêt de 300 000 $, cela signifie que vous pouvez vous permettre un prêt hypothécaire de 300 000 $.

Malheureusement, les prêteurs hypothécaires ne sont pas les meilleurs à demander. Ils gagnent leur argent en faisant des prêts, alors c'est dans leur intérêt de vous faire contracter un prêt aussi important que possible. Pour ce faire, ils peuvent jongler avec toutes sortes de chiffres - intérêts, points, revenus - pour trouver un paiement mensuel qui correspond à votre budget. Si vous devez vous étirer tous les mois pour payer votre maison, eh bien, ce n'est pas leur problème, tant que vous continuez à le faire.

Cela ne veut pas dire que tous les prêteurs hypothécaires sont malhonnêtes. La plupart d'entre eux ne cherchent pas à vous inciter à un prêt que vous ne pouvez pas vous permettre, du moins pas intentionnellement. Mais ils ont toujours toutes les raisons de vous encourager à emprunter autant que vous le pouvez. En outre, ils ne connaissent pas autant votre situation financière que vous.

C'est pourquoi il vaut mieux vérifier les chiffres de la banque en faisant les calculs vous-même. Regardez vos finances, calculez les chiffres, et trouvez un paiement qui correspond facilement à votre budget - pas un que vous aurez du mal à rencontrer.

Ratio dette-revenu

Tous les prêteurs utilisent la même formule de base pour déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre. C'est ce qu'on appelle un ratio dette-revenu, ou DTI. C'est le pourcentage de votre revenu mensuel qui sert à payer toutes vos dettes, y compris votre hypothèque.

Voici un exemple. Lou et Christy ont un revenu mensuel combiné de 7 400 $. De ce fait, ils paient:

• Prêt étudiant pour Lou: 600 $ par mois
• Prêt étudiant pour Christy: 600 $ par mois
• Prêt auto: 300 $ par mois
• Paiements minimums sur la carte de crédit de Lou: 200 $ par mois
• Paiements minimums sur la carte de crédit de Christy: 150 $ par mois
• Total des paiements de la dette : 1 850 $ par mois

Cependant, s'ils ajoutent un paiement hypothécaire mensuel de 1 500 $, le montant total de leur dette passera à 3 350 $. Cela ferait grimper leur DTI jusqu'à plus de 45%. En d'autres termes, près de la moitié de leurs revenus mensuels iraient à leurs dettes. La plupart des banques seraient d'accord que c'est beaucoup trop, donc Lou et Christy ne seraient probablement pas admissibles à ce prêt hypothécaire. Divisant leur dette totale par leur revenu de 7 400 $, leur DTI est maintenant de 25%.

Cependant, s'ils remboursent certaines de leurs autres dettes, les choses semblent plus prometteuses. Par exemple, s'ils peuvent rembourser l'un de leurs prêts étudiants, cela ferait chuter leur dette totale à 2 750 $ par mois, pour une DTI de 37%. Rembourser les deux prêts étudiants réduirait leur dette à 2 150 $ par mois et leur DTI à 29%. C'est un montant que la plupart des banques approuveraient.

Trouver un paiement abordable

Pour calculer combien de maison vous pouvez vous permettre, les banques calculent votre DTI de deux manières différentes. Tout d'abord, ils regardent ce qu'ils appellent le «ratio initial». C'est le montant de votre revenu que votre paiement mensuel de logement - principal, intérêts, impôts et assurance - prendrait tout seul.

La règle habituelle est que votre paiement ne doit pas dépasser 28% de votre revenu total. Par exemple, regardez Lou et Christy. Leur revenu mensuel est de 7 400 $ et 28% de 2 072 $. C'est le maximum qu'ils pourraient dépenser pour un paiement de maison s'ils n'avaient pas d'autres dettes.

Cependant, Lou et Christy ont d'autres dettes, qui mangent aussi dans leurs revenus. Pour tenir compte de ceux-ci, les banques utilisent le «rapport de fin.» C'est le montant de votre revenu qui va vers toutes vos dettes combinées.

La plupart des banques disent que ce total ne devrait pas représenter plus de 36% de votre revenu total. Pour Lou et Christy, ce montant serait de 2 664 $ par mois. Cependant, leurs autres dettes leur coûtent déjà 1 850 $ par mois. Cela ne leur laisse que 814 $ par mois pour payer leur hypothèque.

Heureusement pour eux, il y a une échappatoire. Les banques sont souvent disposées à étirer le ratio d'endettement jusqu'à 43% pour les «prêts hypothécaires qualifiés». Ce sont des hypothèques qui répondent à certaines règles qui les rendent plus faciles à payer. Par exemple, ils ne peuvent pas être des hypothèques de ballons ou des prêts avec une période d'intérêt seulement.

En utilisant cette règle, Lou et Christy pourraient payer jusqu'à 3 182 $ par mois sur toutes leurs dettes. Moins les 1 850 $ qu'ils paient maintenant, ce qui leur laisse 1 332 $ par mois pour un paiement de la maison.

Facteurs à considérer

Même si vous pouvez vous qualifier pour un prêt qui vous donne une DTI de 43%, cela ne veut pas dire que c'est une bonne idée. Si vous consacrez cette partie de votre revenu mensuel à l'endettement, il ne vous restera plus que 57% pour couvrir tous vos autres besoins. Vous devez déterminer si cela suffit pour vivre avant de prendre une décision.

Pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre, tenez compte de ces facteurs:

1. Revenu mensuel La première chose que vous devez savoir est exactement combien d'argent vous apportez chaque mois. Cela comprend votre salaire et toutes les autres sources de revenus, tels que les investissements. Votre revenu total est la base pour déterminer combien vous pouvez vous permettre de payer pour le logement chaque mois.
2. Paiements de la dette . Si vous avez des dettes existantes, alors une partie de votre revenu mensuel est déjà parlé. Déterminez combien vous devez dépenser par mois pour rembourser toute autre dette que vous avez, comme des prêts étudiants, des prêts-auto ou des dettes de carte de crédit.
3. Autres dépenses Bien sûr, les paiements de la dette ne sont pas votre seule dépense. Vous devez également couvrir d'autres besoins comme la nourriture, les services publics, la garde d'enfants et le transport. Les prêteurs ne demandent généralement pas de ces dépenses lorsque vous envisagez un prêt. Ils ne savent pas si vous dépensez beaucoup pour envoyer vos enfants dans une école privée, ou si vous épargnez beaucoup en vivant sans voiture. C'est quelque chose que vous aurez besoin de comprendre par vous-même. Regardez le budget de votre ménage et déterminez combien de vos dépenses mensuelles vont à des nécessités que vous ne pouvez pas couper. Si vous n'avez pas de budget, c'est le bon moment pour en faire un, car vous en aurez probablement besoin en tant que propriétaire.
4. Économies Une dépense mensuelle finale est l'argent que vous voulez économiser. Par exemple, si vous épargnez 250 $ par mois pour épargner en vue de la retraite ou pour financer un régime d'épargne-études pour vos enfants, c'est une autre partie de votre revenu que vous ne pouvez pas consacrer au logement.
5. Fonds disponibles . S'accorder une maison n'est pas seulement une question de paiement mensuel. Vous devez également disposer de suffisamment d'argent pour couvrir l'acompte et les frais de clôture. Le montant que vous payez d'avance aura également une incidence sur les paiements mensuels. Si vous pouvez vous permettre un acompte important, vous n'aurez pas besoin d'emprunter autant pour votre prêt hypothécaire, ce qui réduira vos paiements mensuels. D'autre part, si le montant que vous avez économisé n'est pas suffisant pour un acompte d'au moins 20%, vous devrez probablement payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI). Cela va ajouter entre 50 $ et 200 $ à votre paiement mensuel. Regardez tous vos fonds disponibles, tels que l'épargne et les investissements, et déterminez combien vous pouvez épargner pour investir dans votre maison.
6. Cote de crédit Enfin, vous devez considérer votre pointage de crédit. Si vous avez un crédit très bon ou excellent - c'est-à-dire un score FICO d'au moins 750 - vous serez admissible aux meilleurs taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire, ce qui permettra de maintenir vos paiements mensuels bas. D'autre part, si vous avez un crédit passable à médiocre - pas plus de 700 - vous êtes susceptible de payer des taux plus élevés, augmentant vos paiements. Si vous ne savez pas à quel point votre crédit est bon, il existe plusieurs façons de vérifier votre pointage de crédit gratuitement.

Calculatrices en ligne

Comme vous pouvez le voir, il y a beaucoup de facteurs qui affectent votre paiement mensuel de maison. Essayer de tous les ajouter et de comprendre ce que vous pouvez vous permettre peut être incroyablement compliqué. À un certain moment dans le processus, il est tentant de lever les mains et de décider d'aller avec l'estimation de la banque après tout.

Heureusement, vous n'avez pas à faire tout cela vous-même. Il y a beaucoup de calculatrices d'abordabilité en ligne qui peuvent le faire pour vous. Tout ce que vous avez à faire est de donner quelques informations sur vous-même, telles que vos revenus, vos dettes et vos acomptes. Ensuite, la calculatrice croise les chiffres et vous dit combien de maison vous pouvez vous permettre.

Une de mes calculatrices préférées est de Zillow. Le calculateur d'abordabilité chez Zillow a deux versions:

1. La version rapide et facile demande trois chiffres - revenus, dettes et acompte - et crache un prix maximum à la maison.
2. Pour une estimation plus précise, vous pouvez cliquer sur "avancé" et entrer des détails sur les conditions du prêt. Contrairement aux autres calculatrices, celle-ci vous permet également d'ajuster le DTI cible. Au lieu de se fier au taux standard de 36%, vous pouvez fixer le taux de participation au revenu à la part de votre revenu que vous êtes à l'aise de dépenser pour le logement. Plus vous définissez ce chiffre, plus vous pouvez être sûr que votre nouvelle maison s'intégrera facilement dans votre budget.

Se préparer à acheter

Dans certains cas, voir combien de maison vous pouvez vous permettre est un réveil brutal. Il peut même être déprimant si le total est si bas qu'il n'y a rien dans votre région qui correspond à votre gamme de prix.

Heureusement, il existe des moyens de contourner ce problème. Si vous réglez votre maison financière dans l'ordre avant de commencer la chasse à la maison, vous pouvez étirer votre budget pour couvrir plus de maison. Voici quelques étapes à suivre.

1. Construire un fonds d'urgence

D'abord, assurez-vous de constituer un fonds d'urgence. Posséder une maison est cher - et imprévisible. Vous ne savez jamais quand votre toit va commencer à fuir ou votre chauffe-eau va abandonner le fantôme. Sans un coussin d'argent, vous devrez compter sur le crédit pour payer de grosses réparations comme celle-ci, ce qui mettra plus de pression sur votre budget.

Un fonds d'urgence peut également être d'une grande aide si vous perdez soudainement votre emploi ou que vous réduisez vos heures de travail. Avec beaucoup d'argent en main, vous serez toujours en mesure de faire vos paiements, de sorte que vous ne perdrez pas la maison que vous avez travaillé si dur à acheter.

Les experts disent que vous devriez avoir assez d'argent dans votre fonds d'urgence pour couvrir au moins six mois de frais de subsistance. Si vous n'en avez pas beaucoup, vous n'êtes pas encore prêt à acheter une maison. Commencez à mettre de côté un peu chaque mois pour accumuler votre pécule et attendez qu'il atteigne sa pleine taille pour commencer à magasiner pour une maison.

2. Effectuer un acompte

Avec vos économies d'urgence, vous devez économiser pour un acompte - le plus gros, mieux c'est. Plus vous pouvez mettre de l'argent à l'avance, moins vous devrez dépenser pour vos paiements mensuels.

Idéalement, vous voulez déposer au moins 20% du coût de la maison afin de ne pas avoir à payer PMI. Donc, si vous voulez acheter une maison qui vaut 200 000 $, vous devriez avoir 40 000 $ pour votre acompte.

Si vous n'êtes pas encore proche de ce montant, vous devez commencer à canaliser toute l'argent disponible dans votre fonds. Commencez par écrémer une partie de votre salaire chaque mois - avant même de l'encaisser - et mettez cela dans le fonds. En plus de cela, épargnez tous les bénéfices exceptionnels qui vous sont offerts: un remboursement d'impôt, une prime de rendement, et même des économies grâce à votre carte de crédit. Au fil du temps, tout se cumule.

3. Nettoyez votre crédit

Plus votre pointage de crédit est élevé, meilleures sont les conditions que vous pouvez obtenir sur votre prêt hypothécaire. Si votre crédit n'est que moyen, le relancer dans la bonne ou la bonne gamme peut vous aider à obtenir un prêt que vous pouvez vous permettre.

Il existe plusieurs façons d'améliorer votre pointage de crédit:

• Payer vos factures à temps . Le facteur le plus important dans votre pointage de crédit est de savoir si vous payez vos factures à temps. Avoir juste quelques paiements en retard peut sérieusement gâcher votre score. Pour vous assurer que cela ne vous arrive pas, configurez des rappels de paiement dans votre compte bancaire en ligne. La banque vous enverra un avis chaque fois que vous avez une facture arrivant à échéance dans quelques jours. Ou, plus facile encore, utilisez un plan de paiement automatique des factures pour payer votre facture dès que vous la recevez.
• Rembourser la dette . Avoir un endettement élevé nuit à votre pointage de crédit. C'est parce que plus vous avez de dettes, plus vous avez de chances d'avoir du mal à rembourser vos dettes. Rembourser des dettes anciennes, ou rembourser leurs soldes, permettra d'améliorer votre pointage de crédit. En prime, il libère également de l'argent supplémentaire pour le paiement de votre maison.
• Augmentez vos limites de crédit . Bien que l'emprunt de plus d'argent blesse votre pointage de crédit, être en mesure d'emprunter plus d'argent l'aide. Supposons que vous ayez une carte de crédit avec une limite de 1 000 $. Si vous augmentez la limite à 3 000 $, votre dette totale n'a pas changé, mais maintenant vous n'utilisez que 33% de votre crédit disponible. Cela signifie que vous ne contournez plus les limites financières, ce qui améliore votre score.
• Payer des factures plus souvent . Même si vous payez vos factures en entier chaque mois, votre rapport de crédit ne montre pas un solde de 0 $. Au lieu de cela, il dit que vous devez le montant sur votre dernière facture mensuelle. Donc, si vous facturez 1 000 $ par mois et que vous payez le tout, il semblerait que vous ayez une dette de 1 000 $. Toutefois, si vous payez la moitié de votre facture tôt, le montant de la facture ne sera que de 500 $. On dirait que vous avez réduit votre dette de moitié - et cela ne vous coûte pas un sou de plus.

4. Rembourser d'autres dettes

Comme vous pouvez le voir chez Lou et Christy, plus vous avez de dettes, plus il vous est difficile de vous permettre une hypothèque. Rembourser des dettes anciennes, comme un prêt étudiant ou un prêt automobile, laisse plus d'argent libre pour votre paiement mensuel de la maison. Cela améliore également vos chances de vous qualifier pour un prêt avec de bonnes conditions.

Il existe plusieurs méthodes différentes pour rembourser les anciennes dettes:

• Dette Snowball . Avec cette méthode, vous mettez de côté une certaine somme chaque mois et mettez tout vers votre plus petit solde de prêt. Se concentrer sur votre plus petite dette vous aide d'abord à rembourser rapidement, ce qui améliore votre moral. Une fois qu'il est parti, vous pouvez prendre tout l'argent que vous aviez l'habitude de mettre à cette dette chaque mois et le jeter à la plus petite dette suivante. Au fil du temps, le montant que vous consacrez à votre dette augmentera et augmentera, et vos dettes disparaîtront une par une.
• Avalanche de la dette . Cette méthode fonctionne beaucoup comme la boule de neige de la dette, mais vous vous concentrez sur votre prêt d'intérêt le plus élevé en premier. La dette à taux d'intérêt élevé vous coûte le plus d'argent chaque mois, alors le rembourser d'abord vous aide à réduire votre dette totale plus rapidement.
• Dette flocon de neige . Si vous n'avez pas assez de place dans votre budget pour mettre une somme fixe à rembourser la dette chaque mois, vous pouvez toujours réduire vos dettes en raison de l'accumulation de dettes. Cela signifie prendre toutes les petites sommes que vous pouvez mettre de côté chaque mois, d'un remboursement d'impôt à une économie de coupon de 10 $, et les mettre à votre dette. Au fil du temps, même de petits paiements comme ceux-ci s'additionnent. Vous pouvez également combiner le flocon de neige avec la méthode boule de neige ou avalanche, en ajoutant ces petites sommes en plus de votre paiement mensuel régulier.
• Refinancement Si vous avez une dette à intérêt élevé, vous pouvez la rembourser plus rapidement en la refinançant à un taux inférieur. Par exemple, vous pouvez utiliser un transfert de solde pour la dette de carte de crédit à taux d'intérêt élevé ou prendre un prêt de consolidation de la dette. Dépenser moins d'intérêt signifie que plus de votre paiement mensuel va vers le principal, de sorte que votre dette se rétrécit plus rapidement. Cependant, il ya des frais de refinancement de la dette, donc il ne vaut probablement pas la peine de le faire si l'épargne mensuelle est faible.

Si vous parvenez à rembourser toutes vos anciennes dettes, vous pouvez convertir votre boule de neige dette en une boule de neige d'épargne. Prenez simplement la somme mensuelle que vous avez utilisée pour payer votre dette et commencez à l'épargner pour votre acompte. Vous pouvez aller de regarder votre dette diminuer à regarder votre acompte croître mois par mois.

5. Rechercher des offres spéciales

Si vous avez un budget serré, envisagez des programmes qui peuvent vous aider à obtenir une bonne affaire sur une hypothèque. De nombreux gouvernements des États offrent des rabais spéciaux pour les accédants à la propriété. Vous pouvez également obtenir des offres en fonction de votre revenu, de votre travail ou de votre lieu de résidence. Visitez HSH.com pour trouver des programmes dans votre état.

Il existe également des programmes qui peuvent vous aider à payer un acompte. Par exemple, le National Homebuyers Fund accorde des subventions aux acheteurs à revenu faible ou intermédiaire par le biais de son programme d'aide au paiement des acomptes. États spécifiques offrent également des programmes pour aider les acheteurs avec leurs acomptes. Pour en trouver un, faites une recherche pour "aide au paiement initial" avec le nom de votre état.

Dernier mot

La ligne de fond pour les acheteurs de maison est, ne vous étirez pas trop. Peut-être que vous pourriez acheter cette "maison de rêve" si vous avez drainé votre compte d'épargne et pressé chaque centime de votre budget mensuel. Mais si vos finances changent, ce rêve pourrait devenir un cauchemar.

Il est plus logique de laisser un peu de place dans votre budget. De cette façon, si les prix des aliments ou du carburant augmentent, votre budget ne sera pas au point de rupture. Si vous subissez une dépense importante, comme le remplacement de votre fournaise, vous aurez l'argent pour le payer. Et si vous perdez votre emploi ou une partie de votre revenu, vous ne perdrez pas nécessairement votre maison aussi.

Trouver la bonne maison, comme trouver le bon conjoint, prend du temps. Il est facile d'être séduit par la beauté et d'ignorer tous les inconvénients qui les accompagnent. Mais il vaut la peine de tenir pour une maison qui vous convient à la fois et votre budget. Une maison que vous pouvez vous permettre est une maison que vous pouvez vraiment vivre heureux avec jamais.

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