FHA vs VA vs prêts hypothécaires classiques - Comment sont-ils différents?

Si vous êtes prêt à acheter une maison, félicitations. Vous êtes sur le point de faire ce qui est susceptible d'être le plus gros achat de votre vie - du moins jusqu'à ce que votre famille s'agrandisse et que vous soyez obligé de vous installer dans une maison plus spacieuse.

Que vous achetiez une maison de construction neuve ou une ancienne maison d'habitation, il y a de bonnes chances que vous n'ayez pas assez d'argent pour acheter votre maison. Vous devrez financer l'achat avec un prêt hypothécaire.

De même, si vous avez acheté votre maison lorsque les taux d'intérêt étaient plus élevés, mais que vous n'avez pas assez d'argent pour rembourser votre prêt hypothécaire en entier, vous pourriez être prêt à refinancer votre prêt d'achat. Cela signifie prendre un nouveau prêt immobilier pour rembourser votre prêt existant et verrouiller un taux d'intérêt inférieur qui vous permet d'économiser des milliers (et peut-être des dizaines ou même des centaines de milliers) sur le reste de votre prêt.

Types de prêts au logement: conformes et non conformes

Les prêts d'achat et de refinancement viennent dans beaucoup de configurations différentes. Avant de faire une offre sur une maison ou de s'engager à refinancer votre hypothèque actuelle, vous devrez évaluer vos options et choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins.

Les prêts immobiliers peuvent être divisés en deux grandes catégories: conventionnelles et non conventionnelles. Parfois, vous pouvez également voir des références à des prêts «conformes» et «non conformes». Ces termes ne sont pas synonymes, mais ils sont parfois utilisés de façon interchangeable.

Prêts conventionnels et non conventionnels: différences clés

La distinction la plus importante entre les prêts conventionnels et non conventionnels est que les prêts conventionnels ne sont pas émis ou soutenus par un organisme du gouvernement fédéral. Inversement, les prêts non conventionnels sont émis ou soutenus par des départements du pouvoir exécutif, y compris le Département des affaires des anciens combattants (VA), l'Administration fédérale du logement (FHA, une partie du Département du logement et du développement urbain) et le Département de l'agriculture. (USDA).

Exigences de prêt conformes

La plupart des prêts conventionnels sont conformes, ce qui signifie qu'ils doivent se conformer aux limites de prêt établies par la Fannie Mae et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), deux entreprises quasi-gouvernementales qui exercent une influence considérable sur les prêts hypothécaires américains. industrie. Fannie Mae et Freddie Mac garantissent des prêts conformes à ces limites, assurant un marché secondaire liquide pour la dette hypothécaire résidentielle.

Limites de taille de prêt
Pour être considéré comme un prêt conforme, le capital du prêt ne peut dépasser un maximum dur qui est ajusté à la hausse chaque année pour refléter les conditions du marché. En 2017, la limite était d'environ 424 000 $ pour les maisons unifamiliales dans la zone continentale des États-Unis et d'environ 625 000 $ dans les zones à coûts élevés (Alaska, Hawaï et villes côtières chères comme Seattle et San Francisco).

Les prêts non soutenus par le gouvernement avec des principaux plus grands sont connus comme des prêts jumbo. Les prêts Jumbo ne sont pas garantis par Fannie et Freddie, donc le marché secondaire pour eux est plus petit et plus risqué.

Types de propriété admissibles
Les types de propriétés admissibles comprennent les maisons individuelles de une à quatre familles, les condominiums, les nouvelles maisons de construction dans les projets d'aménagement, les coopératives d'habitation et les maisons préfabriquées. Toutefois, les condominiums, les maisons coopératives et les maisons préfabriquées sont assujettis à certaines restrictions supplémentaires.

Exigences de crédit et de dette
Dans la plupart des cas, les prêts conformes sont réservés aux emprunteurs dont le crédit est bon ou excellent. Il est rare que les emprunteurs ayant des scores FICO de moins de 680 soient admissibles à des prêts conformes, bien que les prêteurs aient une certaine latitude pour faire des exceptions. Les taux préférentiels sont réservés aux propriétaires ayant un excellent crédit.

De plus, la plupart des prêteurs exigent que les demandeurs de prêts conformes aient un ratio dette / revenu inférieur à 43%. Certains prêteurs sont plus strictes, exigeant des ratios inférieurs à 36%. Cependant, dans certains cas, les ratios DTI peuvent dépasser 50%, bien que les taux d'intérêt des prêts à taux de change élevé soient susceptibles d'être plus élevés. Votre ratio d'endettement est défini comme la proportion (en pourcentage) de votre revenu mensuel consacré au service de la dette, y compris les produits de crédit non garantis comme les cartes de crédit et les produits de crédit garantis comme les billets de voiture.

Dans les sections suivantes, nous allons approfondir les différences entre les prêts hypothécaires classiques, les prêts hypothécaires FHA et les prêts hypothécaires VA.

Prêts hypothécaires conventionnels: tarifs, modalités et paramètres

Types de prêts conventionnels

Les prêts immobiliers conventionnels viennent dans plusieurs configurations différentes. Sauf indication contraire, ces types de prêts peuvent être utilisés pour l'achat ou le refinancement:

• Taux fixe: Les taux d'intérêt des prêts à taux fixe sont fixés pour toute la durée du prêt. Les termes de prêt à taux fixe vont de 10 à 40 ans, bien que les termes de 15 et 30 ans soient plus courants. Dans la plupart des cas, les prêts à plus long terme ont des taux d'intérêt plus élevés - par exemple, au début de 2018, les TAP de 30 ans étaient supérieurs de près de 1 point de pourcentage aux TAP de 10 ans pour les emprunteurs ayant un excellent crédit. Les meilleurs taux sont réservés aux emprunteurs de premier ordre - ceux dont le score FICO est supérieur à 740.
• Taux ajustable: Les taux d'intérêt des prêts à taux variable (ARM) restent fixes pour une période initiale définie. À la fin de cette période, ils s'ajustent à la hausse, puis changent chaque année ou deux fois par an avec les taux d'intérêt en vigueur (avec le LIBOR ou une autre norme largement acceptée comme indice de référence). La plupart des ARM ont des plafonds d'augmentation des taux d'intérêt périodiques et à vie - typiquement 1 à 2 points de pourcentage par an et 5 à 6 points de pourcentage sur la durée du prêt, ce qui signifie qu'un ARM avec un taux initial de 4% % en une seule année et de 9% à 10% sur l'ensemble de sa durée. Les termes initiaux peuvent être aussi courts que 1 an et aussi long que 10 ans. Toutes choses égales par ailleurs, les APR ARM initiaux sont nettement inférieurs aux APR à taux fixe, bien qu'ils dépassent invariablement les APR à taux fixe en vigueur. Certains ARM sont convertibles, ce qui signifie qu'ils peuvent être convertis en prêts à taux fixe dans certaines circonstances.
• ARM à intérêt seulement: Les ARM à intérêt seulement sont structurés comme les ARM traditionnels, avec une différence importante: Pendant une période initiale, l'emprunteur ne paie que l'intérêt sur le solde du prêt. Cela réduit considérablement les paiements au début, mais entrave la création d'actions et ne réduit pas le principal du prêt. Après la période initiale, le prêt amortit et l'emprunteur est responsable du paiement du capital et des intérêts. La transition des versements d'intérêt uniquement aux paiements de principal et d'intérêt peut être déstabilisante, de sorte que les emprunteurs doivent confirmer qu'ils peuvent se permettre de verser des paiements de capital et d'intérêts avant de conclure des ARM portant intérêt seulement. Les ARM à intérêts seulement conviennent souvent aux acheteurs qui prévoient vendre leurs maisons à court ou à moyen terme, avant que les versements de capital et d'intérêts n'interviennent et que les taux ne s'ajustent à la hausse. Cependant, certains ARM (y compris les intérêts seulement) comportent des pénalités de remboursement anticipé qui s'appliquent lorsqu'elles sont entièrement remboursées dans un délai prédéterminé.

Acompte

L'acompte est une considération cruciale pour les acheteurs à la recherche de prêts d'achat. Les prêts de refinancement ne nécessitent pas d'acomptes, bien qu'ils comportent des frais de clôture importants.

Historiquement, les prêteurs ont exigé au moins 20% de réduction sur les prêts conventionnels, par exemple, 40 000 $ sur un prêt de 200 000 $. Ces dernières années, les prêteurs sont devenus moins stricts. En 2014, beaucoup ont commencé à accepter des acomptes jusqu'à 3%, par exemple 6 000 $ avec un prêt de 200 000 $.

Les prêts classiques à faible acompte (acomptes inférieurs à 10% du prix d'achat) sont connus sous le nom de prêts conventionnels 97. Les taux d'intérêt peuvent être plus élevés sur ces prêts, tout comme ils sont plus élevés pour les emprunteurs ayant un crédit à taux préférentiel. Gardez à l'esprit que de nombreux prêteurs évitent les prêts conventionnels 97, de sorte qu'ils peuvent être plus difficiles à trouver dans votre région, surtout si vous avez un crédit subprime.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Les emprunteurs qui ont mis moins de 20% sur un prêt conventionnel doivent payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. Les primes PMI sont généralement payées mensuellement. En fonction du ratio prêt / valeur (LTV), les paiements PMI annuels sur les prêts conventionnels peuvent représenter jusqu'à 1% du principal du prêt, avec des ratios LTV plus élevés produisant des paiements PMI plus élevés.

Frais de clôture

Il ya beaucoup de frais d'hypothèque à éviter, mais la plupart des prêts conventionnels viennent encore avec une série de coûts de clôture. Certains des éléments les plus courants comprennent:

• Impôts fonciers prépayés : Les acheteurs doivent généralement payer par anticipation les impôts fonciers accumulés entre la date de clôture et la date d'échéance de la taxe foncière suivante. Les taux d'imposition varient considérablement selon la juridiction, mais les acheteurs doivent prévoir au moins quelques centaines de dollars pour cet article.
• Assurance contre les risques prépayés : Les acheteurs doivent également rembourser par anticipation les primes d'assurance habitation de leur première année, lesquelles peuvent varier de moins de 0, 25% à plus de 1% de la valeur imposable du logement.
• Enquête et évaluation des biens : Selon votre type de propriété et votre emplacement, vous devrez peut-être effectuer un sondage. Dans la plupart des cas, une enquête hypothécaire relativement superficielle suffit pour un coût inférieur à 500 $. Vous aurez également besoin de financer une évaluation de la propriété commandée par le prêteur, ce qui confirme que vous ne payez pas trop cher pour la propriété et réduit ainsi l'exposition du prêteur à la perte financière dans la forclusion. Les évaluations coûtent généralement moins de 500 $.
• Déterminations d'inondation et évaluations environnementales : Même si la propriété ne semble pas vulnérable aux inondations, une détermination d'inondation est nécessaire pour confirmer cela et vérifier qu'une assurance contre les inondations n'est pas nécessaire. Les déterminations d'inondation coûtent habituellement de 20 à 50 $. Dans certaines régions, d'autres évaluations environnementales, telles que des évaluations des risques d'incendie, peuvent être requises.
• Inspection à la maison : Une inspection à la maison est facultative, mais fortement recommandée, car elle peut découvrir des défauts potentiels et des risques de sécurité avant que la transaction devienne officielle. Les coûts d'inspection approfondie approchent 500 $.
• Recherche de titre et assurance : Une recherche de titre vérifie que le vendeur a le droit de vendre la propriété à vous - que personne d'autre n'a une revendication valide à son titre. L'assurance de titres couvre le coût de la résolution des problèmes détectés lors de la recherche, ainsi que les problèmes (y compris les réclamations sur la propriété) qui pourraient survenir à l'avenir. Les frais de recherche de titres sont généralement liés aux frais d'assurance de titres, et l'ensemble du forfait dépasse généralement 1 000 $ (une fois, payable à la clôture).
• Enregistrement et transfert : Ces frais couvrent le coût d'enregistrement de la vente auprès des autorités compétentes (généralement une ville ou un département du comté) et officialisent le transfert avec des instruments appelés «timbres». Les coûts d'enregistrement et de transfert varient généralement de 300 à plus de 700 $.
• Frais d'origination : Il s'agit d'un élément de campagne fourre-tout qui regroupe les coûts de clôture les moins élevés. Les frais généralement inclus dans les frais d'origination comprennent les frais de messagerie, les frais d'entiercement, les frais de documents et les honoraires d'avocat. Ces frais doivent être clairement indiqués dans l'estimation de bonne foi que vous recevez durant le processus de clôture. Les frais d'origination peuvent varier de manière significative, mais 1% du prix d'achat est commun.
• Points de réduction : Il s'agit d'un moyen facultatif, bien que commun, pour les prêteurs d'augmenter les rendements des prêts au-dessus des taux d'intérêt déclarés. Les points de réduction sont essentiellement des paiements d'intérêts initiaux, chaque point correspondant à 1% du montant total du prêt et abaissant le taux du prêt de 0, 25%. Les acheteurs ayant suffisamment d'argent à la clôture peuvent réduire leurs paiements mensuels continus (et améliorer les flux de trésorerie de leur ménage) en payant des points.

Prêts hypothécaires FHA: Idéal pour les acheteurs d'une première maison

Les prêts hypothécaires FHA sont émis par des prêteurs privés et garantis par la Federal Housing Administration. Conçu pour les accédants à la propriété avec des actifs limités et un crédit moins que parfait, les prêts d'achat FHA ont toujours été une aide cruciale pour les Américains à faible revenu qui cherchent les avantages de l'accession à la propriété. Avec une exception notable, les maisons achetées ou refinancées avec des prêts FHA doivent être occupées par le propriétaire et utilisées comme résidence principale de l'emprunteur.

Les prêts d'achat FHA peuvent être à taux fixe (le prêt hypothécaire 203b, qui s'applique aux maisons individuelles de une à quatre familles, est le plus courant) ou à taux variable (le crédit de l'article 251 s'applique aux maisons individuelles de une à quatre familles). ). Les deux configurations permettent une variété de termes, les termes à 15 et 30 ans étant les options à taux fixe les plus courantes.

Les prêts de refinancement de la FHA, tels que le refinancement simplifié du FHA, permettent aux propriétaires dotés de FHA de se refinancer à moindre coût que les prêts de refinancement conventionnels. Ils sont également disponibles dans des configurations à taux fixe et à taux variable. FHA simplifier les prêts de refinancement n'ont pas d'exigences d'assurance hypothécaire (MIP) - une aide financière énorme pour les propriétaires sur des budgets serrés.

Différences entre la FHA et les prêts conventionnels

Les prêts FHA et les prêts conventionnels diffèrent de plusieurs façons importantes:

• Limites maximales de prêt : Sur la plupart des marchés, le prêt d'achat FHA maximum autorisé est de 115% du prix de vente local médian (généralement calculé au niveau du comté). Aux États-Unis continentaux, le maximum le plus bas est de 271 050 $ (marchés à faible coût) et le maximum le plus élevé est de 625 000 $ (marchés à coût élevé). En Alaska, à Hawaï et dans les protectorats à l'étranger tels que Guam, le maximum est de 938 250 $. Ces limites sont sujettes à changement avec les prix des maisons en vigueur. Pour les prêts hypothécaires inversés (ou HECM, un produit FHA populaire), la limite de prêt maximum autorisée est de 625 000 $ partout dans la zone continentale des États-Unis et de 938 250 $ dans les territoires non continentaux. Utilisez la calculatrice de prêt hypothécaire FHA HUD pour trouver vos limites locales.
• DTI et ratio logement : Les prêts FHA permettent des ratios DTI plus élevés - de manière fiable jusqu'à 43%, et parfois plus. Le ratio du logement, ou le ratio des coûts du logement au revenu de l'emprunteur, peut également être supérieur à la norme conventionnelle de prêt de 28% - jusqu'à 31%, dans la plupart des cas.
• Mise de fonds : Pour les emprunteurs ayant des scores FICO à 580 ou mieux, les acomptes sur prêts d'achat FHA peuvent être aussi bas que 3, 5% du prix d'achat, par exemple, 7 000 $ sur une maison de 200 000 $. C'est nettement moins que l'exigence historique de 20% d'acompte sur les prêts conventionnels, par exemple, 40 000 $ sur une maison de 200 000 $. C'est aussi moins que le seuil de mise de fonds de 10% entre les prêts conventionnels et conventionnels 97, par exemple, 20 000 $ sur une maison de 200 000 $.
• L'assurance hypothécaire : L'assurance hypothécaire est beaucoup plus chère sur les prêts d'achat FHA et la plupart des prêts de refinancement FHA (à l'exclusion de refinancer les prêts de refinancement). Selon la loi, les emprunteurs sont facturés des frais fixes de 1, 75% du montant du prêt à la clôture, quel que soit le type de prêt, la durée ou le taux. Cette taxe est généralement enveloppée dans le prêt, augmentant le principal, mais il peut également être payé de sa poche. À l'avenir, les emprunteurs qui commencent à 90% LTV ou plus (10% ou moins) doivent payer les primes d'assurance hypothécaire en cours jusqu'à ce que le prêt soit remboursé - jusqu'à 1, 05% du montant du prêt chaque année, selon la durée du prêt et montant financé. Les emprunteurs qui commencent à moins de 90% LTV doivent payer les primes d'assurance en cours pendant au moins 11 ans. En revanche, les emprunteurs de prêts classiques qui commencent à 80% LTV ou moins ne sont pas tenus de souscrire une assurance hypothécaire du tout. La seule façon pour la plupart des emprunteurs de la FHA d'annuler leur assurance hypothécaire est par le biais du programme de refinancement simplifié FHA.
• Taux d'intérêt : Toutes choses étant égales par ailleurs, les prêts d'achat et de refinancement FHA ont presque toujours des taux d'intérêt plus bas que les prêts conventionnels comparables. Cependant, les économies d'intérêt peuvent être compensées par des primes d'assurance hypothécaire plus élevées.
• Exigences de crédit : Les prêts FHA ont des exigences de souscription plus souples que les prêts conventionnels. Vous pouvez obtenir un prêt d'achat FHA de 3, 5% avec un score FICO de 580 ou mieux, et un prêt FHA de 10% avec un score FICO de 500 ou mieux.
• Coûts de clôture payés par le vendeur : Les prêts FHA permettent aux vendeurs de payer jusqu'à 6% du prix d'achat à la fermeture, par exemple, 12 000 $ sur une maison de 200 000 $. C'est un avantage potentiellement énorme sur les marchés des acheteurs. Les prêts conventionnels plafonnent les frais de clôture payés par le vendeur à 3% du prix d'achat, par exemple 6 000 $ sur une maison de 200 000 $.
• Hypothèse : Les prêts FHA sont supposés, ce qui signifie qu'ils peuvent être transférés du vendeur à l'acheteur avec des changements minimes aux taux et conditions. Bien que les hypothèses soient soumises à l'approbation de la FHA et à la souscription du prêteur, ainsi que la capacité de l'acheteur à couvrir la différence (en espèces ou en deuxième hypothèque) entre le solde restant et le prix estimé de la maison, -savers pour les vendeurs motivés. Les prêts conventionnels ne sont généralement pas pris en charge.

Types de prêts FHA

En plus des prêts 203b et 251 pour les maisons individuelles de une à quatre familles, les prêts FHA prennent plusieurs autres formes:

• Prêts en copropriété : Connus sous le nom de prêts en vertu de l'article 234c, les prêts en copropriété assurés par la FHA ont beaucoup de points communs avec les prêts assurés par la FHA à taux fixe de 30 ans pour les maisons individuelles. Cependant, le prêt à taux fixe de 30 ans est la seule option de financement adossée à la FHA pour les achats de copropriétés. Pour être admissible, un prêt en vertu de l'article 234c doit être appliqué à l'achat d'un logement en copropriété dans un lotissement d'au moins cinq logements. Les exigences d'occupation par le propriétaire sont moins strictes pour les prêts en vertu de l'article 234c, mais le programme exige qu'au moins 80% des prêts assurés par la FHA soient accordés aux propriétaires-occupants.
• Prêt de refinancement sécurisé : Les prêts de refinancement sécurisé FHA convertissent les prêts hypothécaires conventionnels, y compris les prêts qui sont tombés en délinquance en raison des ajustements de taux d'intérêt à la hausse sur les ARM conventionnels, en prêts à taux fixe soutenus par FHA. Si vous optez pour un refinancement, la limite supérieure d'emprunt est de 85% LTV. Pour les refinancements sans décaissement, la limite supérieure est de 97, 75% LTV.
• FHA Streamline Refinance : FHA refinancer les prêts de refinancement sont conçus pour refinancer les prêts existants FHA sans évaluation de la maison et des coûts de clôture relativement faibles (généralement moins de 4% du principal). Les exigences du programme sont assez indulgentes sur le papier - par exemple, vous pouvez techniquement refinancer une maison profondément sous l'eau, et il n'y a aucun seuil formel de revenu ou d'emploi. Cependant, la plupart des prêteurs exigent un crédit décent (FICO à 620 ou mieux) et une vérification de l'emploi. Les prêts ne peuvent pas non plus être sérieusement délinquant. Pour être admissible, votre nouveau prêt doit laisser tomber votre paiement mensuel d'au moins 5% (par exemple, de 1 000 $ à 950 $). Certains prêteurs offrent la possibilité d'inclure les frais de clôture dans le capital du prêt, ce qui donne lieu à un prêt «sans frais», même si cela se traduit par un paiement mensuel plus élevé pendant la durée du prêt.
• Hypothèques de conversion d'actions immobilières (HECM ou Hypothèque inversée) : Également appelées hypothèques inversées, les prêts HECM aident les personnes âgées occupant un logement (âgées de 62 ans ou plus) à exploiter leur maison sans vendre leur maison et déménager. Fait inhabituel pour un produit hypothécaire, les HECM n'exigent pas de paiements mensuels. Au lieu de cela, ils sont des sources idéales d'argent libre d'impôt pour les emprunteurs ayant des revenus fixes et des actifs limités. Cependant, en raison de leurs conséquences juridiques et financières importantes, il est préférable de ne pas souscrire à un HECM avant de consulter un avocat ou un conseiller financier.
• Prêt de paiement échelonné : Les prêts de paiement échelonnés, ou les prêts en vertu de l'article 245, comportent initialement des paiements mensuels très faibles. Au cours des 5 à 10 premières années de la vie du prêt, ces paiements augmentent graduellement à des taux compris entre 2% et 7, 5% par an. À la fin de la période de croissance, ils se stabilisent et restent constants jusqu'à la fin du terme. Les prêts de paiement gradués sont idéaux pour les emprunteurs qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement au fil du temps.
• Croissance des prêts en actions : Connu sous le nom de prêts en vertu de l'article 245a, les prêts sur actions croissantes sont essentiellement des versions plus polyvalentes et financièrement indulgentes des prêts à paiement échelonné. Ils sont valables pour la plupart des types de logements, y compris les logements coopératifs et les maisons existantes prévues pour rénovation ou réhabilitation. L'augmentation annuelle des paiements est plus graduelle que l'option de paiement progressif - les augmentations annuelles sont plafonnées à 5%. Les termes sont également plus courts - 22 ans est le maximum.

Avantages des prêts FHA contre les prêts conventionnels

Voici un résumé des principaux avantages des prêts FHA par rapport aux prêts conventionnels:

• Looser souscription (pointage de crédit) exigences
• Baisse des besoins de paiement (aussi bas que 3, 5% pour les emprunteurs avec FICO à 580 ou mieux)
• Assumabilité (peut être transféré du vendeur à l'acheteur avec un minimum de friction)
• Augmentation des coûts de clôture plus élevée payée par le vendeur
• Baisse des taux d'intérêt
• Looser DTI et les exigences de ratio de logement

Inconvénients des prêts FHA contre les prêts conventionnels

Et les inconvénients cruciaux des prêts FHA par rapport aux prêts conventionnels:

• Paiement initial de l'assurance hypothécaire exigé par la loi sur les prêts à l'achat et les prêts de refinancement non rationalisés (1, 75% de la taille du prêt)
• Augmentation des primes d'assurance hypothécaire en cours (jusqu'à 1, 05% de la taille du prêt chaque année)
• Impossible d'annuler l'assurance hypothécaire, sauf par refinancement simplifié
• Réduction des limites de prêts garantis sur les marchés à faibles coûts (désavantageux pour les acheteurs haut de gamme de ces régions)
• Les maisons doivent être occupées par le propriétaire, les résidences principales

Prêts hypothécaires VA: Idéal pour les familles militaires

Autorisé par la Loi de réadaptation de Servicemembers de 1944 (SRA), le programme de prêt à la maison d'AV aide des membres actuels et anciens de service réalisent le rêve de l'accession à la propriété. Comme les prêts FHA, la plupart des prêts VA sont faits par des prêteurs privés et soutenus par le ministère des Anciens Combattants - ils ne sont pas des prêts directs provenant de la VA. Comme les prêts FHA, les prêts VA ne peuvent être utilisés que pour les logements occupés par leur propriétaire qui sont considérés comme les résidences principales des emprunteurs.

Les prêts VA peuvent financer des achats et des refinancements. Comme la FHA et les prêts conventionnels, ils sont disponibles dans une grande variété de configurations, y compris les taux fixes à 15 et 30 ans et les divers taux à taux variable. Les taux d'intérêt sont généralement comparables aux prêts conventionnels et plus élevés que les prêts FHA.

Critères d'admissibilité

Les critères d'admissibilité au prêt-invalidité varient quelque peu selon la succursale, la date et la durée du service.

En règle générale, les militaires en service actif sont admissibles après 180 jours de service consécutifs et parfois 90 jours consécutifs de service. Les anciens combattants, y compris les réservistes et les membres de la Garde nationale, sont admissibles après 90 à 180 jours de service consécutifs à n'importe quel moment de leur carrière. Les réservistes et le personnel de la Garde nationale qui ne sont pas en service actif sont admissibles après six années de service consécutives. Les décharges déshonorantes sont disqualifiantes.

Consultez le tableau d'admissibilité de la VA pour plus d'informations sur la qualification et les détails sur la demande d'un certificat d'admissibilité (CE).

Différences entre VA et prêts conventionnels

En plus des exigences d'admissibilité aux services, les prêts VA et les prêts conventionnels diffèrent de certaines façons fondamentales:

• Frais de financement : La différence la plus grande et la plus coûteuse entre les prêts VA et les prêts conventionnels est la taxe de financement VA. Les frais de financement VA est une charge unique qui ne s'applique pas aux prêts conventionnels ou FHA. Il varie considérablement selon la branche de service, le type de prêt et la taille de l'acompte, mais il favorise généralement les accédants à la propriété ou les refinanceurs ayant une expérience de service actif antérieure et des ratios LTV inférieurs à 90%. En ce qui concerne les prêts de refinancement d'achat et d'encaissement, les frais de financement varient généralement de 1, 25% à 3, 3% du capital du prêt, par exemple de 2 500 à 6 600 $ avec un prêt de 200 000 $. Sur les prêts de refinancement sans espèces, ils peuvent être aussi bas que 0, 50% du capital du prêt.
• Taille maximale du prêt : Les prêts VA sont garantis jusqu'à concurrence de 424 100 $ dans la plupart des marchés, bien que ce plafond puisse changer en fonction des conditions du marché. Si votre prêteur vous approuve pour un prêt plus important, vous êtes libre de le prendre, mais le VA n'assumera pas la responsabilité supplémentaire. Dans les marchés à coûts plus élevés, la VA peut garantir des prêts plus importants.
• Mise de fonds : L'un des plus grands avantages d'un prêt VA est l'absence d'une exigence d'acompte sur les petits prêts. Si vous êtes admissible à un prêt VA, vous pouvez éventuellement financer l'intégralité du prix d'achat de votre maison. Cependant, l'avantage sans mise de fonds a une limite pratique clé: il est généralement plafonné à quatre fois le droit standard de VA de 36 000 $ par acheteur, soit 144 000 $. Les prêts plus importants exigent des acomptes, mais pas nécessairement les acomptes de 10% généralement exigés par les prêteurs conventionnels.
• Assurance hypothécaire : Les prêts VA ne nécessitent pas d'assurance prêt hypothécaire, même lorsque le ratio LTV est supérieur à 80%.
• Exigences de crédit : Les normes de souscription du programme de prêt VA ne sont pas aussi lâches que le programme de la FHA. La plupart des prêteurs exigent un score FICO minimum de 620 pour se qualifier, bien que des exceptions puissent être faites au cas par cas (par exemple, les emprunteurs à revenu élevé).
• Frais de clôture : Selon la loi, les prêteurs ne sont pas autorisés à évaluer certains types de frais de clôture sur les prêts VA. Ceux-ci incluent les honoraires d'avocat, les honoraires d'engagement, les honoraires de souscription, et les frais de traitement de document. Au lieu de ces frais détaillés, les prêteurs peuvent évaluer les frais d'origination jusqu'à 1% du montant du prêt.
• Hypothèse : Comme les prêts FHA, les prêts VA sont assumés avec l'approbation VA et la qualification de l'acheteur.

Types de prêts VA

Les prêts VA prennent plusieurs formes différentes:

• Prêt à l'achat : Les prêts à l'achat de VA ne nécessitent pas d'argent - en d'autres termes, le LTV autorisé peut aller jusqu'à 100%. Avec certaines restrictions, ils peuvent être utilisés pour des maisons individuelles existantes, des maisons construites selon les spécifications (nouvelles constructions), des unités de condominiums, des maisons préfabriquées et des projets d'achat et de rénovation (similaire à un prêt de réhabilitation FHA 203k).
• Prêt de refinancement Cash-Out : Comme les prêts de refinancement conventionnels et FHA cash-out, les prêts de refinancement VA cash-out remplacer le prêt initial et fournir à l'emprunteur une somme forfaitaire qu'ils peuvent utiliser comme ils l'entendent. Cette somme forfaitaire peut atteindre 100% de l'avoir de l'emprunteur à la maison - par exemple, si l'emprunteur doit 100 000 $ à une maison d'une valeur de 200 000 $, il peut prendre jusqu'à 100 000 $ en argent. Les prêts de refinancement cash-out ont généralement des taux d'intérêt plus bas que les prêts qu'ils remplacent. Le prêt initial (refinancé) ne doit pas nécessairement être un prêt VA.
• Prêt de refinancement de réduction de taux d'intérêt (IRRRL) : Également connu sous le nom de prêt de refinancement simplifié de VA (ou, simplement, rationaliser refinancer), IRRRLs sont spécifiquement conçus pour refinancer des prêts d'achat de VA existants sans une deuxième demande de prêt de VA. Il n'y a pas d'option d'encaissement, sauf une exception de 6 000 $ pour des projets d'amélioration de l'efficacité énergétique.
• Programme de prêt direct amérindien (NADL) : Conçu spécifiquement pour les membres des services et les vétérans d'origine amérindienne, les prêts NADL sont effectués directement par le VA. Ils sont toujours configurés en tant que prêts à taux fixe de 30 ans. Selon la VA, les NADL ne peuvent être utilisés que pour «financer l'achat, la construction ou l'amélioration de maisons sur Federal Trust Land (terre de réservation), ou pour refinancer une précédente NADL afin de réduire le taux d'intérêt».

L'AV fait également deux types différents de subventions pour le logement adapté, qui ne sont pas des remboursements de prêt pour les anciens combattants ayant des incapacités graves et permanentes liées au service. Ces subventions sont destinées à financer la construction, l'achat ou la rénovation de logements adaptés aux besoins des personnes handicapées et de leurs familles. Ils n'ont pas besoin d'être remboursés.

Avantages des prêts VA vs prêts conventionnels

Voici un bref récapitulatif des principaux avantages des prêts VA par rapport aux prêts hypothécaires conventionnels:

• Aucun acompte requis pour des prêts particuliers
• Aucune assurance hypothécaire requise
• Assumabilité
• Des plafonds élevés pour les prêts de refinancement (jusqu'à 100% de votre capital à la maison)
• Faibles coûts pour refinancer les prêts de refinancement
• Restrictions sur les types et les valeurs de coûts de clôture

Inconvénients des prêts VA vs prêts conventionnels

Et leurs principaux inconvénients:

• Frais de financement VA requis d'avance
• Réservé aux militaires en service actif, aux anciens combattants et à leurs familles
• Limites de taille des prêts pouvant désavantager les acheteurs dans les marchés à coûts élevés
• Les maisons doivent être occupées par le propriétaire, les résidences principales

Dernier mot

Si vous habitez dans une région métropolitaine définie par le recensement, vous serez admissible à un prêt conventionnel, VA ou FHA. Cependant, si vous préférez les grands espaces, votre meilleure option de prêt immobilier pourrait être celle que nous avons mentionnée ici en passant: le prêt de l'USDA.

Soutenus par le ministère de l'Agriculture des États-Unis, les prêts de l'USDA sont conçus spécifiquement pour les premiers acheteurs qui cherchent à s'installer en dehors des régions métropolitaines définies par le recensement, où vit la grande majorité des Américains. Pour ceux qui se qualifient, le programme de prêt de l'USDA est incroyablement généreux - il offre un financement à 100% (pas d'argent en baisse), des taux d'intérêt très bas et un PMI actualisé. Avant de demander un prêt conventionnel ou l'une des alternatives non conventionnelles les plus courantes, faites vous-même (et votre portefeuille) une faveur et regardez dans ce produit de financement immobilier insaisissable, potentiellement lucratif.

Si vous voulez améliorer vos chances d'être approuvé pour une hypothèque, consultez cet article: 6 conseils pour obtenir approuvé pour un prêt hypothécaire à la maison.

Lequel des différents prêts hypothécaires, FHA, VA, ou conventionnel, est bon pour vous?

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